限购限贷之后，杭州楼市如何走

一、行业周期式微，金融政策尤为重要

全国楼市整体延续环比下滑走势，但趋势有所好转，二线城市内部分化加剧，重点城市存销比继续下降，土地端补库存任务艰巨且不均衡，土地缩量的大趋势导致住宅供给侧缩减，典型城市供不应求，价格高涨。

2016年8月一、二线城市一手房交易价格指数

2016年1-8月，除深圳之外，各热点城市供应建筑面积同比减少6%，8月一手房价格指数为1226.4点，较上月环比上涨1.43%，同比上涨12.14%，自2015年5月起，房价指数一路攀升，11月增速加快，5月份出现拐点。分能级城市来看，分能级城市来看，一线城市房价增速持续趋缓，北上深房价环比增速持续回落。二线方面，近九成城市房价环比上行，其中合肥涨幅最大，环比增幅高达5.07%；厦门增速其次；苏州增速回落明显。

从客户需求来看，4月以来，全国来电量持续回落，7月降至新低，8月份开始持续上升，并出现同比正增长；伴随着"金九银十”销售旺季的到来，来访量如期大幅回升，前瞻指标乐观。

据此，克而瑞华东区域总经理刘晨光认为，行业周期式微，已经突破22个月的最长景气周期，因城施策和调控的绵软无力导致逆周期布局或落空，行业周期让位于城市周期。

对于房企而言，上半年业绩超额完成，土地储备捉襟见肘、库存告急，拿地需求高涨，高杠杆进一步推高低价，地楼比高企会大大压缩企业利润状况，当前行业周期式微的情况下，希望于逆周期拿地的房企可能落空，建议更加关注城市周期和基本面。

目前情况下，多个城市接连出台限购，但政策强度偏弱，对市场影响不足，在金融政策出现变化之前，楼市出现大的变化可能性小。

二、杭州政策友好，供求关系影响后市

杭州近期调整政策接连出台，表明了政府的态度，但从政策强度来看，仍然是相对温和的，从全国"托底盖帽去杠杆”的政策大背景下，因城施策导致各城市周期发展差异，行业周期不明显，城市周期更能起到指导作用。从政策侧面看，有三点值得注意：

1、缩减土地供给是此轮房价上涨的最重要原因，但热门城市会增加供给，缓解价格上涨。明年中部城市和三四线城市会有很大的想象空间。

2、稳住运营型资产，号召去库存，主要是去四五线城市库存，商办库存累积将加大对核心资产的压力。

3、价格过分上涨是禁忌，房产开发的动机格外重要，以扩容城市、促进发展为目标的开发是房产开发的安全线。

就杭州现状而言，各项指标趋于稳定，土地、房产市场在可控范围内，属于"乖孩子”型的城市，长期来看，政策不会警示杭州。因此，后市而言，目前影响最大的是供求关系。

国家主导土地缩量大局不变，合理库存区间是8-20月，杭州政府目标是10个月，杭州日前出台土拍政策时，公布了出地计划，能够适当缓解市场的焦虑情绪，未来杭州土地供应会有增加

与周边的上海、南京、苏州相比，杭州土地价格体系与新房售价体系更为合理健康，层次结构更为成熟。而近半年来，一直处于成交高、供应缺的情况，供不应求的矛盾不断加剧。

从成交客户看，外来购房者急剧增多，9月18日，政府出台"限外令”也侧面证实了外来购房者集中入杭，推高房价的现实。

三、二环以内房价最坚固，产业区域比轨道区域更安全

 

杭州楼市环线

从杭州目前的发展情况来看，已经形成了自身的发展环线，新房价格体系重塑，从发展空间来看，以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路为界的二环以内是楼市发展最坚实的区域，目前内部也存在较大的价差。

而在城市基建不断扩张的情况下，政府需要土地收入来平衡财政收支，而在土地供应上，会优先地铁沿线及基建配套完善的区域。从板块看，杭州目前已经不存在绝对高风险的板块，全杭各区域均具备不同条件的投资机会和周期机会。

对于目前已经走到第三步的楼市政策，刘晨光认为对比合肥，杭州的三条限购政策已经比较猛了，理论上年底之前不会再有太大的变动，会静等中央的金融政策调整。

最后，刘晨光分享了未来楼市发展的五个有趣的趋势：

1、未来城市新区增多，新区投资价值大，但新区必须有新增人口。

2、国家即将走入都市圈时代，都市圈外围扩容存在诸多机会。

3、产业区域比轨道区域更加安全。

4、价格破顶，带来新一轮的价格重估，存在溢价投资空间。

5、外围的休闲项目处于洼地，未来有发展空间。

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