绿城或继续向SOHO中国出售项目

十天之内，国际两大评级机构标准普尔和穆迪相继下调绿城的债信评级，缘由简单：绿城今年面临着200亿元短期债务（包括约45亿元信托贷款）再融资的压力，而其2011年年底的现金余额仅为59亿元。

一时间，这家明星开发商的资金面再度给人以风声鹤唳之感。不过此时的绿城或已不像去年底那样摇摇欲坠。绿城中国首席财务官兼董秘冯征在接受采访时表示，目前绿城的财务状况已有了很大改善。公司负债预计已经从148%下降至120%左右，而今年的目标是把负债率降到100%，预计还会转让2个以上项目，但现在不方便透露具体的项目信息。

据了解，绿城两度出售项目给SOHO中国后，双方可能还有后续动作。有知情人士称，SOHO中国已有意收购绿城位于静安寺区域的东海广场二期和三期。

"日子比以前好过多了”

与资金链安全牵扯的200亿元巨额债务，再度将绿城推到了舆论的暴风眼中。不过据记者了解，对于此番被降级，绿城方面甚为不满，并直指对方"用心险恶”。

"穆迪的评级是假设公司短期债务全部还掉，但这种假设不现实。”绿城中国首席财务官兼董秘冯征介绍称，绿城150亿元左右的短期债务由50多笔银行贷款组成，分散在一年中的不同时期，不会一次性全部到期，且是可以通过再借、续借来持续偿还的。

在冯征看来，债务每年都可以续转，评级公司明明知道这一点，还硬是把它与59亿元现金余额作对比，用心有点险恶。

"过去10年，绿城都是这样做的，通过债务续转，就过关了。”冯征称，绿城的负债率总是那么高，证明了以往再借款项比还的要多，当然，更说明我们是借的到钱的。公司目前还剩下260亿元的银行授信额度。

按照他对外的公开表态，真要到万不得已的时候，绿城不排除向银行借款来偿还信托债务。"但公司要降低净负债率，所以不愿再借，更何况通过出售项目，目前绿城的财务状况已有了很大改善。”冯征如此表示。

去年底摇摇欲坠的绿城，通过"卖儿卖女”抛项目似乎真扛过来了。据冯征介绍，在包括4月初出售给SOHO中国的上海天山路项目，绿城在已出售的6个项目中，回笼了近60亿元的现金。另考虑到项目本身的贷款，这对绿城现金流的影响可以达到120亿元。

"现在日子比过去好过多了，已经可以稍微轻松一点了。”绿城内部人士也对记者透露称，去年11月份以来，绿城就已经开始支付此前拖欠的款项。而去年底30亿元左右的到期信托偿付后，绿城并没有通过发行新的信托产品以偿旧债。4月17日绿城转让天山路项目，已能接受SOHO中国分批付款，这也证明其资金状况确较去年底有所改善。

然而，绿城目前出售资产所获得的现金并不足以解其燃眉之急，在完全纾困之前，还需解决多项资金难题。

"绿城若要确保大量未完工项目能及时交付，也需要资金，而公司未确认收入的预售项目在去年年底已达455亿元，正处于高位。”穆迪分析师邹吉明表示，绿城的存货和开发中房产价值高达847亿元，这同样另人担忧。绿城去年的合同销售额仅355亿元，这意味着其消化库存的时间将会远远超过一年。

此外，邹吉明还称，由于限购令尚未放松，同时紧缩的信贷环境继续抑制一二线城市高端住宅的需求，而绿城在这些城市有大量项目，所以短期内其疲弱的业绩较难恢复到过去的正常水平，绿城的评级可能会被进一步下调。

再卖2个以上项目来自救

如何加快资金回笼，依旧是眼下绿城所面临的最大难题。原本死咬价格不松口的绿城，已经开始暗降或以团购低价等方式自救。

记者近日收到上海区域中介人士黄先生的短信显示，绿城在上海的黄浦湾项目正在以团购七折的价格销售。随后电话黄先生，记者获知，"如果诚心想购买，六折也可以搞定。”

上海网上房地产数据显示，黄浦湾1号楼、2号楼于2010年1月共推出86套房源，对外报价为10万元/平方米。但开盘两年以来，该楼盘的销售速度缓慢，其中2011年全年仅成交6套，2012年至今只成交了4套。

早已有迹象显示，作为此轮房地产调控最后一个坚守价格底线的房企，绿城已启动实质降价行动来努力销售。早在去年11月5日，绿城旗下的三大楼盘西溪诚园、明月江南和翡翠城，就曾组织了一场阿里巴巴专属看房活动，优惠达9.2折。几天后，绿城又与杭州福建商会达成战略合作意向，向商会会员提供9折优惠。不少人在此轮活动中出手，其中有人更是大手笔一次买进5套房产。

而在北方市场，如在鄂尔多斯，绿城亦频频降低其价格底线。据记者了解，在绿城和当地城投合作的楼盘甚至出现了更低的折扣。如果说明是城投的员工，一次性付款的话，折扣也可以降到6-7折。

"他们减存货的迹象还是比较明显的。”有分析师指出，从绿城披露的2011年业绩中可以发现，尽管绿城存货量依旧高企，但是同比还是有所减少。去年绿城的流动资产从2010年的93.5亿上升至127.6亿；而非流动资产则从2010年的1240.7亿降至1152.1亿。存货减少了近100亿，而流动资产增加了约34亿。
事实上，面对危机的绿城，早已寻求各种破局自救之术。除了脱手项目资产外，绿城随后卖球队、牵手中投成立合资公司等"开源节流”的频繁举动，亦在逐步兑现他曾撂下的"三步走”狠话。

此外，营销上的短板，一度被公认是绿城的硬伤。正是意识到这一本源性问题，绿城董事长宋卫平也已从今年年初开始重构销售体系，改"坐商”为"行商”，全员卖房，营销革命的指向，即在这个凋敝市场中，如何尽快消化七八百亿元的库存。

宋卫平还亲自"披挂上阵”，给自己设置销售任务，要求包括自己在内的董事长办公室3个人完成3亿元的销售额。后来，为了表明"身先士卒”，宋卫平又给自己追加了1亿元的任务。4亿元的目标刚好是集团400亿元目标的1%。

不过此举争议一直不断。高策地产服务机构董事长陶红兵表示，绿城危机并非营销队伍不力造成的，仅靠营销模式改变不能根本解决问题。

我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，低迷的成交环境和其自身紧张的资金链依旧是牵制绿城的关键因素。"绿城做中高端住宅，而中高端客户实际是市场金字塔顶端的那一小撮人，这样的客户本来就少。所以即便更改销售策略也并非关键。”

在他看来，今年限购令松绑希望渺茫，绿城想在销售上获得突破不太可能，该公司的生死将决定于项目转让的情况。

"今年最主要的任务就是加快销售、降低负债率。我们目前的负债预计已经从148%下降至120%左右，而今年的目标是把负债率降到100%。”冯征告诉记者，为达到降低负债率的目标，接下来公司还会转让2个以上项目，但现在不方便透露具体的项目信息。

据记者了解，绿城两度出售项目给SOHO中国后，双方可能还有后续动作。有知情人士称，SOHO中国已有意收购位于静安寺区域的东海广场二期和三期。"潘石屹收购的东海广场一期，只是一幢办公楼。二期是一块土地，是绿城的。三期一个厂房，也是绿城的。三期非常关键，是打通主干道的关键位置。”

年度目标锁定为力求生存

"如果绿城能闯过债务这一关，宋卫平更应当深入思考如何有效地管理这家庞大的地产公司。”易居中国企业研究中心总经理周建成认为。

在微博上，广为流传一篇名为《谏宋公疏》的文章。一位离职的员工用文言文的形式把绿城内部的弊病剖析的是淋漓尽致。这篇"万言书”虽然指出了绿城存在任人唯亲、赏罚不明、宋卫平对公司管控过严以及产品定位配比缺失等弊病，但在周建成看来，绿城最大的问题，还是出在战略上，因为吃得太多被"撑着了”。

"在绿城内部，最严重的问题是'以公为全师’，”《谏宋公疏》内容称，绿城集团上上下下，对宋卫平的个人崇拜现象严重。有绿城内部人士透露称，绿城人动辄挂在嘴边的就是"我们宋总说”，在公司内部开会时鲜有对宋卫平据理力争的情形，宋卫平的判断成为单一衡量标准，甚至在绿城内部文案中以"最高指示”为开篇。

事实上，也因为宋卫平本人的激进态度，才导致了历年困扰绿城的资金链问题，这早在2007年底便已埋下了"伏笔”。

地产圈的人都知道，地产大亨宋卫平尤为激进，凡是他看中的土地，必会落入他的囊中。2007年起，绿城开始在全国范围内跑马圈地，5年间，绿城的土地储备一跃从2006年7月份的800多万平方米，增加至如今的4000多万平方米。高速增长的土地储备，正是此间绿城用高达约140%的高负债率换来的。

疯狂拿地之后是一轮轮生死的轮回，2011年，绿城再次面对生死线，而2009年那波逆转并救活绿城的楼市行情难以为继，随后绿城才不得不断臂求生。

SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时也感慨，"我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，太多了。但死掉的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”

"如果这段让绿城备受煎熬的日子，能让宋卫平克服扩张的欲望，领悟到慢扩张的奥妙，绿城在未来才会走得更加稳健。”上海一家房企高层对记者如此表示。.

"2012到了，中国城市化进程仍漫长而艰辛。”豪赌不成却撞上南墙的宋卫平，或许已有领悟，在今年的开年宣言中，他就曾坦言，购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多。在经历了一场痛苦的蜕变后，绿城必须认清形势，调整自己，要将这一年的首要目标锁定在：力求生存。

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