探究淡市下杭州周边板块楼盘热销真相

2月28日"国八条”杭州落地，至今近一个月的时间里，杭州主城区住宅市场集体失声了。在这个时间段里，主城区开盘的楼盘只有九筑和城市之星，而城市之星推的还是酒店式公寓这类商业性质的房源。一个没有开盘信息的周末，又一个没有开盘信息的周末……时间就这样点滴流逝，而静默的楼市让人几乎感觉不到春天的来临。

相形之下，周边板块的异动颇为引人注目，余杭有桂花金座、梧桐蓝山、安佳北郡等楼盘如期开盘，销售率普遍在六七成左右，并不难看。萧山的金域兰庭更是夸张，居然上演了漏夜排队买房的戏码，让人产生时光倒流的错觉。

再看杭州开发商云集的德清、富阳、桐庐等杭州周边板块，楼市的节奏似乎并没有被打乱，该开盘的还在开，该购房的还在购，观望情绪是有，但是并没有压倒一切。

看来，限购不限购并不是问题的关键，同属限购区域的萧山依然有房源热销；城市大小也不是关键，可能连三线城市都算不上的小地方却也能平静面对调控；问题的关键是：在限购限贷的大背景下，如何争取到有购房资格的刚需和改需，这是重中之重。看这些热销的楼盘，无一不是高性价比的产品，或小户型低总价，或有相当好的前景却定了一个相当理性的价格。惟有丢掉不切实际的幻想，才能换来市场的热情。

"双铁时代”来临

临平板块随之迅速升温

新国八条细则落地以后，限购的不只是杭州主城区，还包括余杭和萧山。虽然说受到限购限贷政策影响，但由于两区域楼盘价格大多处于洼地，一向是刚性需求集中区域。跟市中心一些大户型、高总价的房源相比，这两个区域的房源受到的冲击相对小些。从临平近期开出的楼盘成绩来看，数字并不难看。

位于临平新城板块内的梧桐蓝山于3月12日第二次开盘，加推了100套房源，均价14000-15000元/平方米。据该楼盘负责人赵洁介绍，截至13日晚18点左右，预定了五成多。赵洁表示，跟该楼盘首开当日去化9成以上的热销场景相比，这次开盘明显不如前一次开盘时的火爆，政策对刚需型客户心态的影响还是存在的。但她表示，这样的成绩在预料之中。

开盘之后，该楼盘售楼处也热度不减，据售楼人员记录显示，现在该楼盘售楼处每天的客户到访量维持在6组以上，周末的到访量则会上升至15组到20组之间，对这样的到访量，赵洁认为已经不错了。"购房者以及来访客户大多是首次置业者，因为梧桐蓝山小户型比较多。”赵洁说梧桐蓝山所在的临平新城区域内，小户型比较稀缺，户型小，总价相对较低，置业压力不会太大，这也是该楼盘热销的原因之一。

而更重要的原因则是不少客户对于临平板块的认可，尤其是临平新城。沪杭高铁已经于去年投入使用，这对于临平是一个很大的带动；目前被杭州人炒得火热的地铁1号线也已确定经过临平。沪杭铁路客运线开通后，从临平站站点到达上海虹桥的时间不超过30分钟，未来地铁1号线开通以后，坐地铁到达杭州湖滨的时间也在30分钟之内。"双铁”时代的到来，是临平板块趋热的重大利好。除此之外，石大快速路、秋石高速等线路，也大大拉近了临平副城与主城区的距离，种种交通利好的存在，使得临平新城成为当下杭州最炙手可热的板块之一。

交通的升级

吸引了大批城北刚需来此筑巢

余杭区的崇贤镇目前在售楼盘不多，仅锦昌年华和安佳·北郡。其中，安佳·北郡于本月中旬续推了房源。安佳·北郡位于崇贤镇，塘康路与崇杭街交会处，绕城北线以内。该项目总建筑面积约5万平方米，包括高层公寓与近8000平方米的商业配套。

安佳·北郡于2011年1月9日首次开盘，推出了一幢房源，大约100套。该楼盘首次开盘房源户型面积为85-140平方米，均价9800元/平方米，目前还剩3套顶楼跃层，户型为129方和133平方米。开盘当日预定率达到了97%，该楼盘销售经理尤晓柯表示，主要是崇贤当地和主城区城北一带刚需的释放。尤晓柯分析说，当地客户一般都知道运河新城和崇贤新城的规划，五到八年之后，两个项目都将落成，运河新城是政府花124亿打造的项目，而崇贤新城的中心位置就是该楼盘所在的区域，该楼盘的南面就是约2万平方米的市政体育文化公园。

3月12日，安佳·北郡加推了98套房源，85平方米的均价约10800元/平方米，137平方米的均价大约11500元/平方米。跟该楼盘首次开盘当日预定97%的成绩相比，明显不复当时的热闹。但截至3月13日晚17点45分，该楼盘的预定量也达到了73套，预定率在7成以上。

此前安佳·北郡2号楼的预约购房者有近90组，不过开盘当天部分购房者下单更慎重了，因为没选到合适楼层的房源，他们宁可等到下一期开盘。"观望气氛非常浓厚。”销售经理尤晓柯说，尽管都是刚性需求客户，但还是或多或少受到政策的影响。不过，他表示对首日销售7成的成绩比较满意。

安佳·北郡的尤晓柯认为，除了崇贤当地客户，城北一带的刚性需求也占到一定比例。交通配套的升级，让不少年轻人选择了以时间成本换取购房成本。毕竟这里的房价相对处于洼地。经上塘高架到达城北的欧尚超市大约可以控制在15分钟左右，另外，拱康路也拉近了崇贤与城北的距离。半山隧道目前已经在建，预计今年下半年就将投入使用，该隧道开通以后，从崇贤镇到钱江新城的距离也将大大缩短。而连接运河商务区的丽水路目前也已经动工。

萧山、杭州购房者各占一半

漏夜排队场景再现杭州楼市

淡市之下还是有漏夜排队买房的，3月中旬首次亮相的萧山楼盘绿都·金域兰庭就迎来了逆市热销。虽然萧山也受到了限购限贷以及限外政策的影响，但萧山当地客户也具有较强的购买力。此外，近年来随着钱塘江南岸的迅速发展，萧山区域也日益成为一个重要的居住板块，随着交通的不断升级，加之该区域相对较低的房价，也吸引了不少杭州人，越来越多的杭州市民开始选择在这一带购房居住，在杭州主城区上班。

3月13日，位于义桥的绿都·金域兰庭首次开盘，推出了154套房源，以90平方米左右的小户型为主，均价为11000元/平方米。据绿都控股集团营销总监章显腾透露，12日晚就有几位购房者来排队等候了。据了解，绿都金域兰庭此次打出的广告是"百万买90方”，事实上的确有不少购房者是冲着实惠而来。"派发了250多个号码，预定了大约100户，已经不错了。”章显腾对开盘首日预定七成感到满意。

绿都·金域兰庭策划部负责人赵航认为，跟主城区比，新国八条对萧山区域的影响较小。此外，该楼盘均为90平方米上下的小户型，主要面对的是刚需性客户。

该楼盘策划部负责人赵航告诉记者说，金域兰庭的客户均来自萧山当地以及杭州的客户，两者大概各占一半。赵航表示，开盘当日预定7成的成绩在预料当中，毕竟大的购房环境不是很好。"现在去化已经达到8成了，近段时间一直在忙着签约。”他说。

绿都·金域兰庭位于义桥，在四桥以南大约12公里的位置，从四桥到达该项目大概只有15分钟的车程。因此除了萧山当地客户，也不乏滨江、城东、城南等地的购房者。关山隧道的开通，连通了闻堰板块与滨江的距离；经闻戴路去一桥、经风情大道到达三桥，车程大概都能控制在20分钟以内。

开盘之后，近段时间该售楼处依然热度不减。赵航说，售楼处近段时间平均每天接待的客户在20组到30组之间，而周末则更多一些。

赵航透露，公司计划于四月份加推2号楼和3号楼。他介绍说，绿都·金域兰庭项目总共有12幢楼，其中，包括4幢小高层和8幢高层，总体量大约17万方。"公司计划先开出四幢小高层，即1号楼、2号楼、3号楼和5号楼，3月中旬开出的是1号楼和5号楼。”

全国性大型房企的新蓝海

德清也许是这次新国八条推出之后最大的受益者：传统上，它被纳入杭州楼市的有效供应区域之内；而在行政区划上，它又属于湖州这样房价指数偏低的三线城市。目前来看，不仅德清本地人没有受到限购政策影响，甚至一些本可在杭州购房的杭州人，也有可能因为限购而被推向德清的住宅市场。

这几天，位于德清舞阳街上的绿城·英溪桃源售楼处一直是熙来攘往，洋溢着早春的温暖气象。"每周都会新增30组左右意向客户，有些客户开始担心会挑不到好房源。”英溪桃源的销售人员告诉记者。英溪桃源是绿城集团在德清开发的第三个项目，也是占地规模最大、容积率最低的项目，预计在下个月首次开盘，推出79套德清市场上从未出现过的"法式平层官邸”。

几个街区之外，杭州另一个老牌房企金都房产的德清项目--莫干山阳光田园，售楼处内也不时可以看见签约客户的身影。今年以来，阳光田园已售出30多套排屋，套均总价在400万-500万元之间；其中"新国八条”后售出的占到50%。"阳光田园是金都集团今年销售压力最小的项目。”金都房产的营销负责人表示，4月份阳光田园还将首次推出公寓房源。

绿城集团是最早进入德清市场的全国性大开发商，前几年开发的德清桂花城和百合公寓，虽然销售速度远不如杭州的项目，但却为绿城在当地人群中攒下相当好的口碑。这两个项目的房价也从最初销售时的每平方米4000多元蹿至交付后的10000元左右。现在英溪桃源的意向客户中，有30%是德清桂花城和百合公寓的老业主。

在浙江省内，德清属于经济比较发达的县级市，当地人的住宅消费力雄厚而稳定。为了融入杭州，当地政府近年来打造了德清经济开发区、临杭工业带和科技新城三大经济带，持续的拆迁使楼市保持了强劲的需求；此外，靠近高速出口处打造新的德清新城市核心区，对房地产市场的刺激更是爆发性的。绿城·英溪桃源正位于新城市核心区的热门板块，一面连接老县城，一面连接新城，另一面则完全融入塔山森林公园，迷人的山水湿地环境配搭体育中心、大超市、幼儿园等大配套，很自然地激发了许多德清富裕人群的换房热情。

此次英溪桃源推出的房源，主力面积为175方，户型范围在150-280方，售价在13000元/平方米。据了解，来访的客户中有25%-30%来自杭州，尤以来自西湖区、下城区和上城区的居多。"我们属于远郊低密度产品，杭州人买来大多是做'5+2'模式来使用的。”英溪桃源的营销负责人说。相比之下，以排屋和别墅产品率先进入市场的金都·莫干山阳光田园，杭州客户的比例更大，前几期甚至超过了50%。由于德清不限购，这里仍然成为一些杭州中产家庭购买第二居所的优先选择。

事实上，许多全国性大型房企早已在德清布下棋子，绿城、金都、保利、开元，以及迅速扩张的德清本土开发商德信，在这里都有大量土地储备。预计今年11月通车的杭宁高铁，可望进一步加速德清融入杭州。在杭州市场风险陡增的危局之下，距杭州市中心40公里的德清提供了一片安稳的地产绿洲。在绿城集团内有一个共识：德清是一个"迅速崛起”的第二居所板块，其地位，大约相当于十年前的银湖和五年前的青山湖。

品牌带动又一轮改善潮

"我们已经提前完成了一季度的销售指标。”绿城·富春和园营销负责人在电话里的声音，有种久违的放松和自信。虽然富春和园下一批新房源要4月才推出，新年后的宣传攻势也还没开始，但每周都会新增加10多组登记客户。从去年底首次开盘至今，已经开出的1、2、3、5、6五幢楼共400多套房源，已售出300多套，销售率超过75%。

富阳与杭州一衣带水，藉由两岸30公里的青峰云树迤逦相连，地缘极近。2008年，富阳市的GDP达到342亿元，人均可支配收入为21238元。在杭州都市经济圈中，富阳高于德清、桐庐，而略低于海宁。富阳本地开发商产品营造能力不强，产品同质化较为严重，目前品质较高的公寓仅有金都铭苑和万科·金色家园。对比富阳的DDP总值和人均收入水平，高档公寓在富阳的需求尚未得到释放。

因此，当绿城和中大两大著名开发商去年首次亮相富阳，令富阳市区及乡镇的富裕人群再度掀起一轮改善居住潮。其中，绿城在富阳的首个项目富春和园总建筑面积40万方，占据富阳未来CLD(中央居住区)的核心位置，规划有18幢第二代高层公寓和49套法式合院，环抱着约200米长的超大中央庭院和近3000方的超大会所。中大在富阳的首个项目西郊半岛是一个70万方的城市综合体，背依青山，前临富春江，号称"城市小客厅”，地段之好在富阳是公认的。去年底，两大楼盘接踵推出，都卖得相当火爆。

去年11月25日开盘的中大·西郊半岛，共推出295套公寓，均价约13000元／平方米，目前销售率已达到88%。两周后开盘的绿城·富春和园也卖得盆满钵满。

无论是富春和园还是西郊半岛，主力面积都在130-175方之间，属于典型的改善型房源。购房者中，已拥有一套以上住宅的占了绝大多数。虽然这些客户大多自身的居住条件不错，但面对更高级的居住产品，仍然萌动换房的念头。像富春和园，就创造了众多富阳楼市的"第一次”。例如，它是富阳第一个采用干挂天然石材的公寓，是富阳第一个采用地源热泵技术的低密度住宅，是富阳第一个以"法式风格”为主题的住宅区。其中，近50米长的标准露天泳池、3000平方米的超大会所和400米长的法式商街，也是在富阳的楼盘中第一次出现。

由于今年的推盘节点还未明确，中大·西郊半岛的售楼处近期人不算太多。中大的营销负责人表示，"新国八条”的影响肯定还是有一些的，只是小城市的楼市反应慢，不会像杭州那样立竿见影。说起今年的销售任务，她表示"压力肯定有一些，但通过努力应该能完成”。而富春和园的营销负责人显得更乐观一些，她表示：富阳并不限购，而改善热潮又已被激发出来，今年的销售任务可望顺利完成。像下个月即将推出的4号楼，60%以上的房源都已经"对位”，开盘后应该会卖得不错。

稳中有升的楼市

吸引越来越多的外地人买房

陈先生去年在桐庐某楼盘买了一套98平方米的两室两厅小户型，均价3500元/平方米，现在已经涨到4000元/平方米。

"我在杭州已经没有购买房子的名额了，被限购掉了，所以想在周边城市买一套放着玩玩。其实没想到要赚什么钱，杭州周边城市的房价一直不温不火，一年涨几百就不错了。我想在未来三五年内还是会维持这种局面，要想像杭州那样大涨是不可能的。”吴先生说。

在他看来，桐庐的市场不但平稳，而且产品也做得不错，尤其是绿城、同方、中冠等一些知名品牌开发商进驻桐庐以后。"现在杭州主城区购房门槛提高，开出的楼盘也很少，被强制性失声，部分购房需求被挤到了周边城市。一旦限购令取消，投资性需求会马上返回杭州主城区”。

一直以来，桐庐的人均收入在浙江各县区排名靠后，城市化水平与德清、建德等地相当，但其房产市场却保持稳步上涨的态势，房产投资额、开工面积、销售面积和总销金额逐年增长。2008年杭州市场遭受政策冲击频频降价之时，桐庐却几乎未受任何影响，怎一个稳字了得。

但桐庐部分本地开发商一方面开发经验不足，使得待建和在建项目众多，一度造成了桐庐大批的存量房积压；另一方面，品牌意识淡薄，节省成本，缺乏设计、施工、管理等资源的整合意识和能力，导致桐庐住宅同质化现象严重，高品质住宅供给稀缺。

2008年，绿城进驻桐庐，并先后开发绿城·桐庐桂花园和绿城·桐庐玫瑰园，将绿城两大系列产品引入桐庐。桂花园目前售价9000元/平方米。玫瑰园目前在售独栋别墅，户型面积在484-900方之间，售价1000万/栋起。在此之前，桐庐高端房产市场几乎空白。

绿城、同方、荣正等大型开发商的陆续加入，使得桐庐的房产市场愈加成熟，产品品质也逐步得到认可。此外，还有一些小型开发商陆续进驻桐庐，但在业内人士看来，这些开发商是被杭州激烈的市场竞争排挤到了三线城市，大多并不想深耕细作，其产品开发能力有待考验。

2005年12月26日，全线贯通的杭千高速从根本上改变了桐庐与大杭州的交通关系。2007年7月，杭州提出建设20座"新城”的宏伟蓝图，桐庐江南春城赫然在列。而已经获得国家发改委批复力争在今年年内动工建设、2013年建成通车的杭黄高铁，更是让桐庐与杭州的时空距离进一步缩小。

这块曾经被忽视的楼市洼地受到越来越多投资客的关注，之前以本地人为主的购房者群体中，渐渐出现了外地投资者的身影，同时也有更多外出的桐庐人回乡购房，这一点在限购令发布后尤为明显。

小吴是桐庐本地人，她觉得近两年桐庐的房价涨得特别快，高铁开通的利好消息，使得购房的外地人越来越多，直接推动了房价上涨的速度。"但是买房的本地人越来越少，大家都觉得房价太高了，还是在观望。”

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