泛海建设加速各地楼盘赶工

   逆市之下，今年一季度不少房企都表现萎靡。据Wind资讯统计，剔除ST公司后，A股上市的113家房企一季度净利润泛起同比下滑的达到了42家，泛起亏损的房企为25家，大多是中斗室企。其中，高新发展净利润同比下滑2172.66%位列第一，同比下滑超100%的包括中茵股份、沙河股份、泛海建设、嘉凯城、中航地产等12家公司。而"万、保、招、金”等龙头依然保持盈利增长，但增速也泛起了放缓迹象。

 

楼市成交连续数月处于低谷。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟给时代周报记者提供的研究讲演称，北京房地产交易治理网数据显示，4月，北京全月成交量为16346套，环比3月依然下滑了3%；而二手房住宅下调超过了15.7%，除春节外，月成交量首次跌破10000套。而5月首周（5月2-8日），成交量继承下挫。

 

远景不甚明朗的大势，也为加大开工量的泛海建设能否如愿开释业绩打上一个问号。

 

长江证券的分析讲演指出，这一负债率处于较高水平，而一年内到期的非活动负债将给公司年内带来较大偿债压力，公司年内的资金状况会比较紧张。

 

这对于泛海国际无疑是沉重一击。2010年年报显示，泛海建设去年末的货泉资金量仅近26.78亿元，较年初大降41.65%。而年末短期借款已达6.15亿元，一年内到期的非活动负债达21.375亿元。2010年底，泛海建设资产负债率为62.66%，扣掉预收款项的真实资产负债率为59.55%。

 

然而，在宏观调控收紧的大环境下，2011年3月24日，泛海建设无奈公布，本次增发融资方案以失败告终。

 

2010年3月24日，泛海建设再次启动增发融资方案，拟向不超过10名特定投资者以每股11.18元发行4亿股，预计召募资金48亿元，以支持包括北京泛海春风乡2#、3#地项目、武汉泛海国际栖身区—樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目等5个房地产项目的开发。

 

在2006年与2008年，泛海建设分别两次向大股东增发融资，但2008年其65亿元的增发方案未能获得中国证券监视治理委员会（简称"证监会”）发审委的通过，不得不暂时抛却。

 

一方面是低周转带来的大量资金沉淀和少量收入进账；另一方面，是加快投资步伐所需的资金投入，泛海建设的资金压力不问可知。

 

业绩开释存疑

 

除旅游地产之外，泛海建设今年明确提出了将会增加贸易地产的投资。据悉，泛海建设未来在武汉商务区项目、杭州写字楼和北京泛海国际栖身区均会有矜持的贸易物业。

 

而泛海建设在4月14日的公告中公布，收购大连韩伟企业团体有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。后者主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后，将大幅增加泛海负责开发建设的海疆面积，匡助公司进一步向旅游地产进发。

 

在万达团体公布"将旅游地产发展成为同贸易地产并驾齐驱的支柱工业”，并从2009年中开始在长白山、福建、大连等地重金开发旅游地产时，王健林牵头的那个民营企业"财团组合”中，就已经泛起中国泛海团体的名字。这家低调的民营企业以"跟随”的姿态，介入了上述几个大型综合旅游地产项目。

 

与此同时，泛海建设还在努力扩张产品线。

 

据悉，为确保各重点项目按工程计划开工建设，从而顺利实现年度经营目标，泛海建设在项目所属公司实行目标责任制。

 

而在2011年经营计划中，泛海建设治理层更是明确提出"进步在建项目开发建设速度，扩大开发规模”，致使公司2011年计划在建总面积翻倍至近411.50万平方米，仅新开工面积就高达约194.80万平方米，其中，包括3月动工的杭州钱江新城A-10、11、12地块项目，3月开工的北京春风乡绿隔地区第六、七宗地块项目和预计12月开工的深圳泛海拉菲花园三期项目，上海项目10#地块8#、9#楼也保证在年内开工建设。

 

2010年年报显示，泛海建设在去年上半年新开工项目为零，下半年，北京春风乡1#、2#、3#土地项目，上海黄埔区董家渡聚居区10、12、14#地块项目和泛海国际休闲度假项目接连破土动工，终极促使去年公司在建及开复工面积冲高至近200万平方米。

 

2011年5月7日，时代周报记者再次来到北京春风乡泛海国际二期项目。同去年8月被指"囤地”时的情形比拟，这里已是另一番天地。一条新修的水泥路南北相通，固然路西侧仍有良多出租的平房和店铺有待拆迁；但路东侧的地块已经完成地基打桩，部门区域已建起一两层楼。显然，泛海建设正在加快工程进度。

 

在建总面积翻倍

 

甚至到今年一季度报，泛海建设可售资源仍集中在北京泛海国际栖身区的尾盘与武汉项目上，深圳泛海拉菲花园二期固然营销中央已搭好，但仍未开售。

 

上述地块固然均位于重点城市的重点地段，拿地本钱亦相对较低，但均备受拆迁困扰或是规划调整而不能如期开工，导致泛海建设近两年可售房源青黄不接。2010年，为泛海建设销售作出贡献的主力项目仍旧是北京泛海国际栖身区5#、6#、7#、8#住宅项目和深圳泛海拉菲花园一期，与2009年的状况几无二致。

 

根据日信证券房地产研究组的研究讲演，泛海建设截至2010年底所贮备的项目在北京、上海和武汉三地就分别占据土地总量的19.9%、6%与68%。而这些项目基本都是大股东在2006年到2008年向泛海建设注入的资产，并以大面积一级开发转二级开发为主。

 

从上述项目可见，泛海建设项目的低周转同其拿地路径息息相关。

 

而泛海建设2004年获得的北京春风乡9宗地块，在进行了泛海国际栖身社区一期建设和销售后，二期项目在拿地6年后一直未如期开工，并在去年8月初被指位列"一份国土资源部交予银监会的涉及全国1457宗闲置用地的'黑名单"。导致泛海建设一度申请停牌。随即慌忙解释称，"泛海国际栖身区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地，'未能按原计划开工建设主要是由于项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。"直至去年年底，北京春风乡9宗地块二期项目才陆续开工。

 

同样是2002年，泛海团体旗下的色泽团体从黄浦区政府协议获得董家渡三块地。当时，董家渡聚居区旧城改造共有3家开发商介入，其余两家是香港华润团体、浙江华浙房地产公司。华润的"上海滩花园”在2007年上半年已开盘；华浙公司项目当时也进入施工状态。但截至2010年底，泛海建设的该项目10#地块动迁才完玉成部工作量的87.67%，仍处于未完工状态。

 

但整个王家墩中心商务区的进展均缓慢，直到2008年6月，该区首个建设项目才举行开工前的试桩典礼，而泛海建设的项目在当年10月才正式开工。

 

近年来泛海建设的重点项目—武汉王家墩中心商务区的泛海国际栖身区，在2002年就被泛海团体收入囊中。其时，武汉王家墩武汉市汉口机场迁建开发有限公司、中国泛海控股、中关村建设、泛海建设、四通巨光高新技术发展（控股）有限公司五家作为发起人，共同设立了武汉王家墩中心商务区建设投资股份有限公司（经由几轮增资和股份转让，现泛海建设持有武汉王家墩公司80%的股权，旗下全资子公司泛海信华持有20%的股权）。

 

与此比拟，泛海建设项目的周转和业绩开释却慢如"老牛拉车”。

 

从贮备项目来看，泛海建设家业还算可观。旗下以房地产开发建设为主要经营业务的控股子公司或参股公司就有武汉王家墩中心商务区建设投资股份有限公司、北京泛海信华置业有限公司等12个，项目分布在北京、上海、深圳、武汉、青岛、杭州、太原和大连多地，目前在建和贮备项目有800多万平方米。

 

可售项目青黄不接

 

然而，面临远景不太明朗的大势，泛海建设的业绩能否如愿开释，仍得打一个大大的问号。

 

对于业绩的下滑，泛海建设在去年年报和今年一季度报中给出了同样的解释："可确认收入项目减少。”为此，自2010年下半年起就加快了开发节奏的泛海建设，2011年计划更是马不停蹄：在建总面积约为411.5万平方米，新开工面积约为194.8万平方米。

 

根据泛海建设日前宣布的第一季度业绩讲演，一季度公司实现营业收入0.95亿元，同比下降86.94%；实现营业利润-0.43亿元，同比下降128.98%；实现归属母公司净利润-0.36亿元，同比下降136.01%。

入和利润减少的势头在2011年的第一季度没有扭转。

泛海建设团体股份有限公司去年营业收

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