二套房贷认定标准各个银行的房贷改变信息

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
房子套数不以贷款记录来认定

在此次"国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是"是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将"以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。

他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而"实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。

而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停贷。杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。

开发贷款和土地储备贷款"三不贷”

杨家才透露，目前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了"三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。

此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。"你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。

房企资金压力隐现开发商自认困局已定

⊙记者李和裕○编辑阮奇

昨天，中央出台一系列新政后的首场房地产论坛在上海举行，与会开发商直言未来的困难已经放在眼前，如何迎难而上才是眼下最需要考虑的问题。

"估计会有半年以上的滞销期，只是不知道届时的市场形势会令政府再如何行动。”在昨天举行的"上海地产新视角高峰论坛”上，南京朗诗集团董事长田明坦言，被投资主导的楼市就是枚"炸弹”，而政府此次的调控手段非常"精准”。

一些开发商还向记者表示，在资金旺盛流动的情况下，楼市活跃、融资顺畅往往促进房企扩张及投资开发，如去年土地市场热闹非凡，但就在开发商大举拿地、准备在今年大干一场时，却遭遇"史上最严”的差别化住房信贷政策，资金流动性不足势必令市场萎缩，房企也会收缩战场、减少开发。

在资金面上，一些房企已经感受到压力。如在香港上市的绿城中国被投资银行调低目标价28%至8.98港元，原因正是因为绿城在不稳定的市场中依然激进买地和借贷，可能令其现金流趋紧。不过绿城对外表示，105%的高负债率依然是合理水平，今年并未打算降低，也不打算降低今年670亿元的销售目标。又如正在推介发行5亿美元债券的雅居乐地产被指收窄了原定的收益率区间，这恐怕也是基于经营环境的变化。

昨天的论坛上，中国不动产研究中心还发布上海楼市预判报告，认为因市场不稳定，今年供求规模都会远小于去年，市场将进入狂热之后的下一轮压抑蓄势期，并且随着利好减弱、市场波动、投资客离场等，可能导致还有1-2年的艰难期。

房地产仍需长治久安之策

这一次房价可能真的要下来。

4月17日"国十条”之后，银行股和房地产股领跌，沪深两市出现重挫，最前线的房地产中介机构，已感到些许寒意，大街上摆摊推销的中介人员越来越多，市场观望气氛渐浓。所以，预期部分"房价上涨过快的城市”在未来几个月房价下降一到两成，回复到春节之前的水平，是有道理的。其实，还有个被忽略了的理由：3月"两会”之后，房价扶摇直上，这本身就蕴含着下跌的风险，所谓"要让其灭亡，必预令其疯狂”，即使没有新政策出台，按照市场的规律，房价也会出现滞涨甚至下降趋势。过去，很多人觉得房价越调越高，房地产开发商以为政府没有容忍底线，现在看来是大错特错。

新政策的核心是三条，一是地方政府对房价负总责；二是实行严格的差别化信贷政策，二套房首付50%，这是世界上最高水平的首付，除了降低投机者的杠杆外，还抑制模棱两可的购房者的购买冲动；三是保留了一个撒手锏：新型的房产税或者物业税。不管将来的征收具体细节如何，这个税，将大大降低购买环节的成本，致房价明显回落。

但是，所有的政策都只是短期有效的，不是长期的治本之策。因为，在政策频出的环境下长大的国人，所谓"上有政策，下有对策”，是拿手好戏，比如二套房、甚至三套房，很容易变成"首套”。已经有开发商表示，可以替购房者垫付一成首付等等。更要紧的是，高房价的真正元凶，是某些制度性的缺陷。改变这些，才是房地产的治本之策。

第一，住宅商品化方向需要调整。十几年的住房商品化改革，虽然有值得肯定的一面，但是，确实走过了头。首先，并不是所有该到市场上买房的人，都通过市场解决居住。华远集团的任志强先生就说，北京有大量房子，以超低价格，卖给了机关单位的公务员。而这些人的收入和其他福利远远超过一般的企业职工，其实不应该受到照顾。人们获得住房的价格是五花八门的，有免费的，有房改房、成本价房、两限房等等，真正到市场买房的，只是一部分人，包括那些最贫困的人。其次，住宅作为民生的最大部分，政府本来负有为低收入居民提供基本住房保障的义务，这一点，近几年几乎完全忽略和放弃了。"居者有其屋”，不是让居者拥有产权，政府提供的，应该是廉租房或者公租房，而不是经济适用房，经济适用房难以避免信息不对称导致的腐败和效率损失。核心的问题是，政府应该照顾社会最贫穷阶层，而不是"夹心层”。经济适用房所照顾的，其实是相对富裕的人群。如果按照改革伊始的目标，有70%的人，住在由政府提供的住房里，就不会有今日之民众的抱怨。再次，在住房已经商品化的条件下，富人多几套房子，表面上看没问题，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了无房人的空间，产生了负外部性，政府是不能不干预的。

第二，城市土地不是用来卖钱的。房子多了价格就会下来，但是，盖房需要土地，土地供应充分，房价才会让大部分人接受。但是，在现有制度下，地方政府是土地的唯一卖主，作为垄断者，是没有积极性增加土地供应的。在招拍挂制度下，土地价格不断推高，地方政府自然乐观其成。除了可以收获不菲的"私房钱”，还可以通过高地价推高房价，拉动GDP。似乎完全忘了，土地本来是用来造房子供人居住的，是一种"公共财产”。所以，土地出让金制度，需要彻底改革。土地供应可以进一步放开，人为控制是不足取的，因为城市化是一种大方向，它的成功，必然是节约而非浪费土地。

第三，地方政府不应成为房地产的利益中人。除了获得GDP和土地出让收益，地方政府还能获得数十项收费，这使得这些年来地方政府成了房地产的利益中人，有了利益，当然就希望房价能持续永远上涨，可以说，这是历次调控终归失败的根由所在。推动经济增长，不是地方政府的本来责任，提供公共产品，保障民生才是。如果地方政府，不从GDP的紧箍咒中退身，民众降低房价的期待，就只能是一种空想。

第四，富人需要更多的投资渠道。如果没有一个富裕人群，当然就不会有中国房价快速追赶美国的神话。当今中国富裕群体的富裕程度，已令全世界咋舌。让人们富裕起来，是改革的初衷，并不奇怪。但是，他们需要更多的投资渠道，房地产价格飙升跟有些富人愚昧消费，背后的原因，都是缺乏多样化的投资渠道。必须承认，在对外开放上，我们已然尽力，但是，在对内开放上，还有许多大门是紧闭的。资金若水，需要疏浚。否则，即使暂时退却，终究还要卷土重来。

此外，基本数据统计，也是当务之急。比如什么人已经有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人，谁有多套房产，这些如果是一笔糊涂账，计将安出？

人无远虑，必有近忧。有了这些相关制度上的基本改变，人民才能安居乐业。

（王福重作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）

银监会：二套房贷认定以家庭为单位

中国银监会银行监管一部主任杨家才昨日接受媒体采访时表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括借款人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

国务院日前发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。该通知要求住建部会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房，并且执行国务院通知的有关规定。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。

他指出，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

杨家才介绍，银监会对于房地产贷款有比较明确的操作规定。房地产贷款由三部分构成，第一类是个人住房按揭贷款，第二类是开发贷款，第三类是土地储备贷款。按照国务院文件要求，银监会要求银行对于个人住房按揭贷款实行"两面一访”，就是每一个购房者要进行面审、面签，还要上门到居住地访问。

对于开发贷款和土地储备贷款明确"三不贷、三挂钩”的原则，"三不贷”是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款；建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款；对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。

"三挂钩”包括地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。地贷挂钩是指根据整治土地的评估结果放贷；建贷挂钩是指贷款要跟在建工程挂钩，开发商利用银行贷款建设楼盘之后，银行要监督销售；房贷挂钩是指贷款要同房屋销售挂钩，销售款在银行封闭运行，随着卖房的进度偿还原来的贷款。

中证报社评：楼市"去泡沫化”无碍经济复苏

国务院近日连续出台调控措施遏制房价过快上涨。在政策高压之下，沪深两市房地产板块上市公司市值在几个交易日内损失2400亿元，同时累及大盘深幅下挫。中国证券报认为，从短期来看，房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看，以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市"去泡沫化”进程，是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。

作为拉动内需的"大权重”行业，房地产业去年在我国"保增长”进程中扮演了十分重要的角色。但同时，以房价为代表的资产价格急速上升，也令管理层对泡沫的担忧与日俱增。

今年初，调控政策逐渐展开。但两会结束后，以北京为代表的一线城市房产价格再度上扬，投资投机性购房需求大幅抬升。业内人士指出，去年非常态货币供应所形成的充裕流动性及通胀隐忧，催生居民的"货币资产化”倾向，加之刚性需求的存在，进而推动房产价格高涨。

根据国际惯例，地产泡沫构成要素包括两大方面：一是相对于真实需求的供应过剩；二是过高的金融杠杆率及投机需求。去年以来，我国购房城市居民的平均按揭水平大幅上升，部分城市和区域的投资投机性购房需求过于旺盛。据中国证券报所掌握的数据，今年一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，占同期商品房销售额的比例达65.5%；杠杆率同比增加43个百分点。

业内专家指出，如果房价继续上涨并形成一致预期，那么居民购房需求必然会抑制居民其他消费需求。在此基础上形成的"全民买房潮”将不仅仅影响金融安全，影响经济健康运行，甚至可能影响到社会稳定。因此，业内普遍认为，房地产市场能否"软着陆”，已成为未来我国经济稳定增长的关键因素。

今年一季度，全国商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%，同期国内生产总值为80577亿元，商品房销售占GDP的比重高达十分之一。过度倚重房地产的经济增长模式必然陷入"低质量”区间。

按可比价格计算，一季度国内生产总值同比增长11.9%，居民消费价格同比上涨2.2%，生产价格上涨较快。在经济形势持续好转的同时，通胀隐忧已然出现。当通胀预期增强时，房地产市场的投资属性将逐步显现，而投资需求的膨胀，必然会造成价格信息扭曲，催生资产泡沫。控制资产价格上涨，则是政府防通胀举措的题中应有之义。

显然，由货币扩张引致的楼市泡沫，首先需要通过货币收缩来治理。近期，中央政府通过收紧房贷和差别化利率政策调控过于旺盛的投资投机性购房需求，一方面，可以控制资产价格，改变市场预期，防止资产泡沫进一步膨胀；另一方面，可以保护自住型购房需求，扩张有效供给，促进房地产市场健康运行。

目前，我国正处于城市化上升期，大量新增人口等待进入城市。据中国社会科学院的报告显示，2008年我国城市化率为45.68%。预计2011-2016年，我国城市化年均增长率约为1.09%。以此计算，未来几年，我国城市每年新增人口将过千万。从这一角度看，房地产市场并不缺乏刚性需求。但是，过高的房价将导致有购买力的需求大幅萎缩，中产阶级的自住需求受到排挤，社会财富分配不公将加剧，从而影响城市化进程的推进。

因此，与信贷政策相配合，政府在有效供给方面亦出台新政。国土资源部近期公布的2010年供地计划显示，住宅用地同比增长135%，比过去五年均值增长229%。其中，大部分用于建设普通住宅和保障性住房。供地计划如能落实，必将带动新房开工率和房地产投资增长。

今年一季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长30%，房屋新开工面积同比增长60.8%，房地产开发投资同比增长35.1%。代表供给的地产指标正在显著改善。中国证券报认为，投资性购房需求被削弱后，国内房地产市场短期内将面临调整，但是，只要存在价格合理的土地及住房供给与城市刚性需求对接，那么，楼市"去泡沫化”进程伴随的阵痛，就不会对宏观经济和相关产业产生明显的负面影响。

交通银行全国率先停止第三套房贷款

昨日，新快报记者从交通银行内部了解到，交通银行已率先在全国范围内对购买第三套房停止发放贷款，并从昨天开始正式执行。

成年子女分居可发放贷款

交通银行总行昨日下发的细则中规定，原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款，对于确属真实自住需求的，比如客户因工作地点变更需另购住房，或成年子女与父母为房产共有人但确实分开居住等情形，可予发放贷款，但首付款比例不得低于60%。对于投资、投机型购房行为，不得发放贷款。

交通银行广东省分行相关人士表示，对于"客户因工作地点变更需另购住房，或成年子女与父母为房产共有人但确实分开居住等情形”，需要客户提供相关的证明，比如第二条就需要提供结婚证及居委会开具的同父母分开居住的证明等，以确保客户属于"真实的自住需求”。

全国范围对第三套房停贷

该人士还表示，这次总行的实施细则是全国范围内执行的。也就是说，之前国务院所制定的"对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的规定，交通银行方面并没有明确地对可实施的"地区”进行界定，而是在全国范围内统一对购买第三套房进行停贷。

此外，对贷款购买第三套及以上住房的家庭，交行的实施细则规定贷款利率不得低于基准利率的1.15倍，如果当地监管有明确规定的，则按当地的监管规定执行。

首套房房贷利率最低七折

对于购买第一套房和第二套房的情况，交通银行的实施细则基本上同国务院之前下发的条例基本一致。

即：对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。

对房贷利率方面的规定是：对于购买首套自住房的家庭，优质客户贷款利率最低为基准利率的0.7倍；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

第二套房认定标准

家庭为单位认定二套房

交通银行广东省分行对第二套房的认定标准是：以家庭为单位进行认定，夫妻双方任何一个人名下的房产都属于家庭房产，子女未结婚之前名下房产属于家庭房产。对于家庭出售原来房产进行再购买的情况，如果是出售第一套房，再买入仍为唯一住房的，也算首次购房；但如果第一套房已经供完并未出售，虽然在银行里没有贷款记录，但再次买房仍属于购买第二套房。

多家银行停发三套房贷首套房利率仍可打7折

昨日，多家股份制银行出台房贷新政实施细则，并正式开始执行。目前来看，对于第二套房贷，银行普遍按五成首付和利率上浮10%的标准执行；对于三套以上的房贷，则从严对待，表示原则上不发放贷款。业内人士表示，银行停办第三套房贷，将沉重打击投资性购房需求。

昨日，记者获悉，交行已出台了房贷新政的实施细则，开始全面执行新政；深发展也表示，已出台相关实施细则，自20日开始正式执行。

截至记者昨晚发稿前，大部分银行尚未出台房贷新政的实施细则。不过，各家银行均称虽未收到具体实施细则，但总行已要求严格按照新规执行。

房贷业务全面恢复

在国务院17日出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，由于各家银行总行没有出台具体的实施细则，对外口径千差万别。

比如，本周一本报记者以客户身份咨询广州地区的一家银行个贷人员时，其表示，由于细则未出台，暂时不受理贷款申请。但随后，该行又有人士表示，并未暂停房贷业务的办理。另一家银行也出现了类似情况，个贷人员表示暂停了手头一切事务，总行却表示房贷业务一直正常进行。

不过，在昨日各银行陆续出台实施细则后，这种混乱局面有所改善。之前表示暂停房贷的银行，也全面恢复业务的办理。

首套自住房利率最低还能打7折

根据交行的实施细则，对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于20%。对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。利率方面，对于购买首套自住房的家庭，优质客户贷款利率最低为基准利率的0.7倍。

交行方面表示，首套房以家庭界定，包括借款人、配偶及未成年子女。对贷款购买第二套住房的家庭，则按照国务院通知精神执行，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

深发展也表示，从4月20日起，所有住房按揭贷款必须严格执行新政，对于新申请的"第二套房”房贷，利率为基准上浮10%。对于第二套住房贷款的定义，则以银监会的最新正式解释文件为准。

第三套房原则上不发放贷款

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，"对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

措施普遍从严

从目前情况来看，已经公布细则的银行普遍对第三套房贷实施了比通知更加严格的措施。

如交行表示，"原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款，对于确属真实自住需求的，比如客户因工作地点变更需另购住房，或成年子女与父母为房产共有人但确实分开居住等情形，可予发放贷款，但首付款比例不得低于60%(如当地监管有明确规定的，则从当地监管规定)。对于投资、投机型购房行为，不得发放贷款。”对贷款购买第三套及以上住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.15倍(如当地监管有明确规定的，则从当地监管规定).

深发展也表示，"对于第三套及以上住房贷款，以及不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，我行暂停发放购买住房贷款。”

观点

有效阻遏投资需求

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出，第三套房停贷将对投资性购房需求造成严重打击，"这也是此次调控政策的初衷和目的”。

他认为，要对如今的中国楼市泡沫进行遏制，必须提高投资性购房的成本，"单单增加房屋供给解决不了问题”，他说，房地产已成为中国富裕阶层配置个人财富的通道，第三套房停贷能有效阻止这一通道的效果。

发改委：

3月住房价格

仍呈上涨趋势

国家发改委对全国36个大中城市房价的监测显示，3月份住房价格仍呈上涨趋势。其中，新建商品房集中成交价为8130元/平方米(下同)，环比上涨0.70%，涨幅比上月下降1.63个百分点；最低和最高成交价分别为5768元和13326元，分别比上月上涨0.84%和3.08%。存量房集中成交价为6191元，环比上涨2.01%，涨幅比上月上升1个百分点。

分类别看，存量住宅价格涨幅高于新建商品住宅。其中，新建商品房住宅集中成交价为7692元，环比上涨1.09%，涨幅比上月下降1.5个百分点。存量房类别中，住宅环比价格上涨2.69%。

最新消息

震区存款准备金率下调

中国人民银行昨日宣布，为了抓紧恢复青海玉树震区的金融服务，央行将灾区地方法人金融机构存款准备金率下调1个百分点，再贷款利息在支农再贷款利息水平上降低一个百分点。

中国人民银行副行长苏宁称，"总量来说需要额外增加贷款的数量不会很多，不会对整个货币信贷产生影响。央行的信贷支持完全可以满足当地的需要。”

1.5亿增持豪宅温州炒房团逆市加仓

4月19日，上海市延安中路的一幢写字楼里，记者见到的"二月丫头”，一如既往的时尚、性感。

二月丫头，网络红人，网络上到处留有她红极一时的记录，有过温州媒体经营人员的从业经历。目前，她对外界喜欢用的还是其本名章蕾，或者另一个网名"章坊妮可”。以地产策划营销、媒体策划运营等身份对外。

她现在的身份，在外界看来，更愿意称之为"炒楼团团长”。虽然她本人否认了"炒楼团”这个称呼，她说："那只是房产团购嘛！”

"精英会”1.5亿增持豪宅

"原本谈好6套，目前增加到9套了。昨天就有几个跑去上海下了订单。”与章蕾共同操作这个项目的孔帅告诉记者，"投资者认为，国家相关的地产新政一出，反而增强了他们购房的议价能力。”

这出乎二月丫头的意料。4月16日以来的地产新政出来后，本以为这些购房户会迟疑。

"他们表示，非常后悔的是在2007年，当时国家也说要调控，结果房价猛涨。现在，很多投资者又怕错失良机。”今年以来，尤其是两会以后，二月丫头的置业精英会投资热情高涨。在这个团队的带领下，温州的这些投资客纷纷携资金奔赴上海、杭州等城市。

当与之前相比，从组团到推介，直至落定金，不到半月。

"与在二三线城市成批购房的情况相比，在上海和北京，温州人喜欢购置高端物业。”孔帅告诉记者。此次，这个6人的豪宅投资团物业的落点在上海古北区域，属一手房源。

记者从另外渠道获悉，此次的房源单套总价都在1500万以上，6人购置了9套，总额起码在1.35亿元。

"他们基本都是全额付款，没用到银行资金。”一名不愿意具名的购房代表透露，而且，就算出物业税，他们基本也不会动摇对这批豪宅的投资。

逆势投资"悖论”

"你如果有楼盘供应信息的话，也可以推荐给我。”孔帅以一种逆势的投资逻辑，向记者笑称，但这并不像一句玩笑。

这个团目前如同楼市的一支温度计，他们身在供求的中介环节，对新政下的狂潮深有体会。

最近几个月来，章蕾多次接到客商从温州打来的问询电话："章小姐，到底什么时候再组织我们到上海买房？好房子都快被人抢光了，再不买就怕没机会了。”如此浓厚热烈的投资热情，令人发烧。

这显然是目前"房事”新政下的一大"悖论”。

"新政更像是在"吓唬"”，刚刚在佘山一别墅下了定金的投资者陈民笑着说，"别墅用地是国家严控的，属于稀有资源。而且，目前通胀压力严重，投资固定资产，免得手头的现金贬值。”

陈民原本跟人合股经营一家低压电器领域的企业，低压电器的市场最近两年开始萎缩，他见楼市如此高昂着头，就要求退股，资金投向高端物业。"其它也没啥好投资的，股市在3000左右已经震荡很久了。”

"他们都不是投机性购房，起码放个两三年，真不行，就自住。”二月丫头称，投资者对国家新政表现得非常淡定。

上周，国家统计局公布的数据更加让他们对通胀产生了"畏惧”心态。一季度GDP同比增长11.9％CPI同比涨2.2％。三月的CPI环比虽然有所跌落，但上一月正好是春节期间。

新政成"议价”利好？

国务院针对地产推行的新政，市场反应为"出重拳”调控。但在豪宅投资客的手中，却反而被用于跟开发商的议价。

2009年开春以来，房价快速上扬，在那个时候，他们的解读是中国经济在金融危机之后恢复，尤其4万亿政策的加持，而并不是房地产真实的上升"意愿”。

从宏观数据来看，不管是银行信贷或者GDP增长都很正常。总理对于房价过快上涨有一个隐忧，年初以来，由于通胀预期，很多老百姓要保值，保值最好的方法就是买房子。所以这一次的宏观背景和去年不一样，同样的效果就是抑制房价疯狂上涨。

"其实，在两会期间，他们就已经开始观察楼市了。”孔帅告诉记者。孙敏是浦东一别墅的投资团成员之一，在半个月前，因为一些优惠条件上的分歧而跟开发商的销售经理僵持着，没想到周六之际，意外接到对方电话称："孙小姐，我们领导通过了你之前所说的优惠1个百分点的条件。”

中介盘点楼市调控：收入最多跌20%目前影响不及08年

和以往每次楼市宏观调控一样，房地产经纪行业的收入往往受到极大的影响。不过《每日经济新闻》记者采访了上海三个区域不同房地产中介的经纪人，得到的结论是，2005年以来的三次宏观调控中，这次对房地产经纪人收入的影响，到目前为止是最低的。

一些资深的房地产经纪人认为，今年自己的收入最多只会比去年跌5％，即使是刚刚入行的新手，也顶多下滑20％左右。

三次调控2008年最惨

尽管被一些业内人士评论为"有史以来最严厉的宏观调控”，但在多位资深房地产经纪人看来，到目前为止，本次调控对他们的影响还不及2008年。

"2005年、2008年和今年的三次宏观调控，2008年那次的影响无疑是最大的。”虽然已过去2年多，但21世纪不动产上海锐丰高级区域经理胡明锋对当时的宏观调控仍记忆犹新。

2008年年初仅仅是国家出台了宏观调控政策，但下半年遭遇了全球金融危机，很多中介关门，这些门店的老板很多重新加入到大品牌中介公司，再次开始了打工生涯。

2005年，由于房价高企，国务院出台了一系列政策调控房价，其中最引人关注的是购房不满5年的二手房交易税。但随后，由于交易环节征税被卖家转嫁给买家，房价在短暂观望后立刻发动更猛烈的上涨。

2007年秋天，二套房贷新政首次实施，购买第二套住宅首付不得低于4折，利率不得低于基准利率1.1倍。随后，国内房地产市场在2008年展开了2005年来最猛烈的一波调整。

和胡明峰的感觉一样，2008年3月入职的上海台庆房屋经纪人武磊磊说，遭遇宏观调控和金融危机双重影响的2008年，是房地产中介公司压力最大的一年。刚刚出台宏观调控政策的3月份，每月的成交量只比2007年跌两成左右，但到了七八月份，这一影响明显增大，成交量下滑到2007年的6成左右。当时他两个月时间才能做3笔业务，而今年他依然可以保持和去年相接近的成交量。

中原地产永新分行2组副经理程斌也认为，今年宏观调控政策的影响要比过去的影响小很多。

"三四月份这样的成交量是不正常的，如果一直保持这样的成交量，那房价会涨到天上去。但尽管这次宏观调控政策比较严厉，未来几个月的成交量也应该只比平常低一到两成。”程斌说，这样的成交量降幅对于公司的业绩影响并不大。

程斌表示，今年的业绩虽然比去年差一些，但业务员的收入未必会跌很多，原因在于过去几个月上海的租赁市场整体情况还不错。据第一太平戴维斯的统计，受益于世博会，上海第一季度整体市场入住率为86.1％，上涨5.4个百分点。另外，商铺和写字楼的出租情况也有所改善，各地产中介有望通过租赁业务提高收入。

新人收入最多下跌20％

几乎每一次的房地产宏观调控，都会令一批刚入行的房地产经纪人离开中介行业。但今年，新人们的情况或许并不会像前几年那样悲惨。

胡明锋说，每一次宏观调控政策，最大的影响是成交量下跌。但和过去几年不同的是，现在的房子标的总金额已经越来越大。

胡明锋介绍，2005年上海普陀地区的标的只有100多万一套，而现在普通公寓一套就要卖250万~350万元。在这样的情况下，二手房的成交量虽然可能较2009年下滑1~2成左右，但是对房地产经纪人来说，收入的影响却没那么大。"一个新入行的经纪人之前的收入可能在一万元左右，宏观调控政策出台以后，收入可能降到五六千。虽然有所下滑，但这样的收入对一个新人来说已经不算低了。”

而在武磊磊眼中，行业新人收入最多跌20％左右，大部分行业老手的收入跌幅可能只有5％到10％左右。只不过要确保收入不会下跌过大，房地产经纪人需要花费更多的时间和精力挖掘客源。

"一般在宏观调控政策出台以后，房东出售房源的诚意会大大增加，有些甚至愿意降价出售，这使我们挖掘房源的时间变少了。但与此同时，我们需要用更多时间去招待客户。”武磊磊说，去年楼市热销时，他只需要带客户看房3~7天，客户就会买房。但今年因为宏观调控政策的出台，客户可能需要等10~14天才会买房，这使得经纪人需要用更多时间打动他们。

尽管预计业绩不会差得太远，但一些房地产中介机构已经开始教导自己的新员工学会过"紧日子”。"我们已经让业务员保持良好的心态，另外要调整生活方式。”程斌告诉《每日经济新闻》记者。

事实上，在去年行情好的时候，有不少房地产中介业务员高价买了几套房子，这些业务员在今年会遇到较大的还贷压力。一方面，收入肯定会比去年有所减少，另一方面，房价还有可能出现下跌。

"但不管怎样，只要熬过这一段，房价还是会涨的。”程滨说。

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