地铁一响黄金万两 杭州地铁拷贝香港模式

随着杭州地铁工程深入进行，杭州商人对于上述"八字真经”的认识清晰度也越来越高。上周，"香港铁路有限公司出资22亿元，获得杭州地铁1号线25年的经营权”的消息传出后，这似乎在向世人宣告，杭州地铁正式进入采用香港模式打造商业"黄金走廊”的阶段。

地铁是商业的黄金线和生命线，它将会带来一个商家与地铁紧密相连、高速扩张的时代。

地铁商业时代，正渐行渐近。

"黄金通道”的诱惑地产专员们正在行动

"我们一直在收集这方面的资讯，并与相关方面在接触，如果有更进一步的信息，记得告诉我一下噢！”叶玉东是真功夫餐饮管理有限公司华东区发展部经理，对于杭州地铁的动态信息，他一直很敏感。因为把店开进地铁站，是"真功夫”餐饮的下一步计划。

除真功夫外，其实，在杭州商业地产圈，有更多的品牌地产专员正在行动。

"如果地铁类物业出现，我们就会排进计划。”林观荣是真维斯服饰浙江区的地产专员，他已结束2010年真维斯物业拓展的计划安排，但对于地铁商铺，他坦言，自己一直在关注动态。"因为，大家都想从地铁商机中分到一杯羹。”

"如果有上盖物业，我们也会计划把店开进地铁站区域。”某国际知名餐饮集团地产专员小杨表示，考虑到他所在公司品牌对于店铺面积要求比较大，所以，如果要做地铁物业的规划，上盖物业会是他们的首选。而随着杭州地铁建设的加速推进，一大批杭州以往没有出现过的崭新建筑业态——地铁上盖物业也浮出水面。

"地铁上盖物业，简单来说，就是地铁出入口上的商铺。”杭州市商业地产协会会长金毅指出，其实，地铁上盖物业是地铁资源的最直接受益者。作为人群出入、换乘地铁的必经之路，这些物业会成为未来商家必争之地。

具体到杭州地铁来说，根据规划，几个重点站点的上盖物业将有望形成大型"卫星城”式的建筑群。如武林广场站站点周围，将形成约23万平方米的商业和公建面积；七堡车辆段地铁上盖物业，可开发约85万平方米的公建及住宅面积。如此，武林商圈与湖滨商圈的有效对接融合，下沙商业地产和商务地产的全面崛起表现得最为显著。

这些地铁上盖物业的出现，将给杭州商业地产格局，带来了一种全新的模式：地铁商业。由此，"这也将会形成一个流金淌银的黄金通道，地铁出口会变成一个'黄金出口’”金毅如是说。

零售商业面临变革"地下商圈”呼之欲出

哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，这一直是商业发展的规律。

目前，杭州主要有四个商圈：

湖滨商圈，体量约13万平方米，包括杭州解百、元华商场、利星购物中心等综合百货商场。

武林商圈，体量约14万平方米，包括杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货等综合百货商场。

吴山商圈，体量约40万平方米，包括清河坊历史文化特色街区、耀江广厦、涌金广场等特色街、专营店等。

湖滨旅游商贸特色街区，体量约15万平方米，包括国际名品街、龙翔服饰城、工联大厦服饰城等特色街、小百货、专业市场等。

"地铁的出现，有可能会改变杭州现有的零售商业格局，为新商圈的诞生创造机会。”杭州商业地产协会副会长徐海华认为，地铁对于促进商圈的形成有一定的作用。

而对于已在一些有地铁的城市中开设经营门店的品牌商来说，他们早已感受到了地铁带来的好处。

"我们2008年在上海南站的地铁口，开了一家分店，这家店月经营额就相当于地处杭州湖滨商圈分店的月经营额了。”叶玉东透露，开设在上海南站地铁口的真功夫餐饮分店，由于地处2、3号线交接口，每日人流量都相当大，而租金成本相对地面物业来说并不高，利润相当可观。因此，从2008年开始，当杭州传出要建地铁的消息后，真功夫就立即开始关注这方面的进展，并希望能进驻位于武林商圈的西湖文化广场站，开设分店。

买个地铁商铺等升值？淘商铺投资客并不多

根据广州、上海等城市地铁物业规律，地铁正式通车后，周边各类物业价值平均上涨在20％左右，且出租率都在100％。那么，地铁沿线商铺的价值是否得到体现？

"相对住宅来说，地铁沿线商铺的价值并没有得到体现。”中原地产商业地产部马爱萍透露，虽然受地铁效应影响，地铁沿线的住宅无论售价还是租金都一路上升。但是，对于商业地产来说，就目前而言，沿线商铺受地铁效应影响并不大。

为了说明沿线商铺"凄凉”状，马爱萍举了个自己经历过的操作实例。

在地铁一号线西湖文化广场站，有一间100多平方米的沿街商铺。在2008年下半年，这间商铺的在中原地产的租金挂牌价是38万/年。"当时，这间铺子很快就租掉了。”但是，也许是受到一号线施工原因的影响，2009年，同样一间商铺，整整挂了一年，都没出租掉。"最近，以19万一年的租金租掉了，租客签了6年的协议。”马爱萍透露，目前，到房产中介淘地铁沿线二手商铺的投资客并不多，原因之一就是时间成本。

"如果一位投资客有钱，除非他特别看好地铁商铺，想博一把，否则，他就会拿着钱选择投资其他项目。”马爱萍分析，作为资金量有限的普通投资者，他们都会考虑一个时间问题，同样的钱，与其选择投资要三四年后才会显出效应的地铁商铺，他们会考虑选择投资其他风险更小，成本更低的项目。

有趣的是，虽然淘地铁沿线二手商铺的人并不多。但是，地铁沿线新楼盘的底商销售情况似乎不错。

位于滨江区政府附近的瑞立·中央花城就是个例子。这一紧挨着欣盛·东方郡的老盘，在2009年8、9月间，成功销售商铺36套，成交均价都在4万元/平方米以上。

对此，科威不动产品牌部总监王慧分析，这也许就是生铺与熟铺的区别。

西湖文化广场一带的铺子，由于受施工影响，再加上周围已具有商业氛围，放出的铺子也许并不是投资者所追求的。而滨江一带的商铺，就属于生铺。商业氛围有待重新营造，中央花城小区门口就是地铁1号线的滨和路站，处于地铁站点500米距离内的商铺影响最为明显，所以，投资者就希望长线持有了。

换乘枢纽、地下小铺两类商铺投资前景最大

那么，对于普通投资者来说，如果想分地铁商业一杯羹，该如何操作呢？

"投资地铁商铺，最好的选择无疑是地下商铺。”王慧提醒普通投资者，如果想投资地铁商铺，首选应该是地下商铺。

因为，地铁商铺一旦上了地面，其价值就将随着距离地铁站点出口的近远而递减。"任何一个交通站点，在最初设计时，首先就会考虑它疏散人群的作用，而一疏散后，这种人气也会随之散去。”王慧认为，地铁其实有着双刃剑的作用，它能带来人流量，它也在不断地输出人流。因此，地铁楼盘沿街商铺的运营要考虑正面与负面的影响，地铁楼盘沿街商铺强调更多的是在人流快速移动中的一次性消费，它更多适合的是一些不需要人们做充分决策的随机性商品的经营，比如书报，饮料等。

"在地面上的地铁商铺，只有上盖物业之类面积比较大的SHOPPINGMALL或大型百货之类才有经营前景。”王慧说，因这类店本身就要求面积大，同时，它也会吸引人们进去消费。而对于普通投资客来说，只有地下商铺才是投资王道。地下是人流量最多的区域，地下商铺一般会呈现面积小、店铺多的特点。面积小，这不但让商铺总价降低，而且，也有助于店多隆市的效应体现。

"两条线交汇站点，肯定是人流量最大的，也是投资最佳选择。”金毅认为，换乘枢纽站因为人流量大，更有投资价值。比如目前杭州地铁一号线的九堡东站，正处于地铁沿线Y字口上，加上出口直接通向客运中心，其今后的地铁商铺价值将比较有前景。所以，投资者购买地铁商铺，要想取得理想的回报，一定要注重周围的大环境，即挑选地段好、人流量集中和商业气氛活跃的地方，或发展潜力大的站点。

"地铁+物业”的香港模式

会给杭州吹来什么"新空气”？

作为全世界罕见的能够赢利的地铁公司，香港地铁重视培育长线回报项目的物业经营理念越来越受到内地城市关注。"地铁+物业”的开发模式，既是香港建设地铁的成功经验，也是杭州促进地铁建设和运营可持续发展的关键。

我们先来看看香港地铁，虽然地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了"时代广场”、"置地广场”等一大批购物天堂。

香港地铁之所以能赚钱，人们将之总结为，将地铁建设与地面物业开发结合。由于用地紧张，在每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，它的成功也与出色的城市规划直接相关。地铁为这些建筑聚集了人气，创造了商机，所以地铁公司通过这些建筑，获得可观的收入，然后又可以将这些收入投入到交通建设中去。这是一种良性循环。

香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采取"只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。

把人流变成"钱流”

在地铁里开什么店赚钱？

设想：杭州的地铁商铺，也参照香港模式"只租不售”，作为普通人，我们又该如何在其中谋利？

"开店，是最好的选择，只是你要想好开什么店。”作为杭州商业地产的资深人士，徐海华回忆了自己去东京时的"逛地铁商铺经历”。他观察，在东京地铁站，最受欢迎的并不是那种大牌货，而是各式各样的"普通货”。或者说，是老百姓日常生活中所需的一些东西。

"比如手机卡店、蛋糕店等等。这些小而普通的业态是地铁商业中最受欢迎的。”徐海华认为，人气显然是选址参考的第一要素，满足这些普通市民日常消费所需的业态是地铁商业业态中必备的。而如果从商业地产理论上说，地铁商业业态分类可以分为共性需求型、区域需求型和冲动需求型。共性需求型是用来满足消费者出于基本生理、生活、沟通方面需要的商品或服务，比如像报刊亭、面包店、甚至ATM自动柜员机等。

"而对于地铁楼盘沿街商铺，根据其出入人流活动的特殊性，入驻的商家所提供的商品或服务应充分体现方便、快捷的特点，比如一些与生活配套相关的业态，其发展的空间将会越来越大。”金毅建议，地铁客流普遍年轻，白领们加班已是家常便饭，很少有人有心情夜里10点下班后还去"战”商场，最多也就是买个日常必需之物罢了。商铺面积在100平方米以下的，可开一些便利店以及个性小店，经营服务辐射半径500米左右，目标顾客以居民、单身族为主，以销售食品、小百货为主，有即时消费、小容量、应急性特征，能有效提供多种服务项目。

编辑：