地产大鳄逆势腾挪 楼市酝酿重新洗牌

历次调控都无法驯服的房价终于低下了头。在央行不断收紧海内信贷，资本市场的融资之门也越关越小之时，楼市在今年4月之后进入下行周期。从深圳到北京，从成都到上海，全国一线楼市纷纷进入观望期，开发商往日声称的"刚性需求”无影无踪。

市场低迷之际，风传多家开发商资金链紧绷，进而再度引发开发商大规模倒闭危及金融安全的担忧。连续几个暖冬之后，地工业的这个冬天毕竟会有多冷、何时才是尽头？谁会在这个冬天死去？谁又将安然过冬，甚至更加膘肥体壮？

犹如巴菲特的一句名言："只有在退潮时，你才能看得出谁在裸泳。”那么，哪些企业能在"裸泳”时代,那么，哪些企业能在"裸泳”时代，衣著依旧鲜明？

破局"新政百日”出招?算账?赶场?转型

矛盾的房企与无所适从的楼市

房地产新政已过3个月，楼市在调控下乱象渐现。从新政初出的迷茫到等待中的观望，整个楼市再一次经历了过山车般的起落。通过淡市中房企在土地及资金上的差异化表现，可以窥见目前楼市无所适从的矛盾所在。

而新政下房企矛盾心态之所在，就是难于猜测楼市调控与企业运营之间的平衡点，并寻找和判定资金与土地之间默契。房企生存的根本是资金、发展的根本是土地，这是一个房地产无法挣脱的生存与发展的命题。资金的来源依赖销售与融资。在融资已成为奢望的时候，销售再次被提上议事日程，但如今已不再是2009年，那是只要有屋子就能卖出去的好时候。

对于房企降价的报道，充斥线人的是讳饰、澄清和反复。而泛起这样的现象，也从根本上证实了房企对于新政的无所适从，对于楼市调控依旧一脸茫然。这对于已经历过数次政策调控和房地产周期的房企来说，有些令人费解。

房企半年业绩看上去很美

观察上市房企近期发布的半年报成绩单可以发现，新一轮宏观调控好像还难以撼动海内房企上半年的靓丽业绩，从海内多家上市房地产企业透露的信息来看，上市房企上半年业绩并非市场想象的立刻"倒下"，相反多数公司业绩实现较大幅度的增长。其中，万科上半年累计实现销售面积320.2万平米，实现销售金额367.7亿元。中粮地产上半年实现净利润7400万元左右，增长幅度2306.78%。

但有业内人士分析，固然上市房企整个上半年的业绩有所增长，但经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的枢纽时期。多种数据显示，房地产市场正处于由"量跌价稳"向"量价齐跌"过渡的枢纽阶段。而不断加大的调控措施，下半年可能要真正接受市场严重考验，首当其冲的就是资金链紧张。

房企融资困局反周期拿地是福是祸

银行贷款收紧，成交量下跌惨重，此轮宏观调控政策考验着所有房地产开发商的资金链。与中小开发商比拟，上市房企固然在融资渠道方面上风显著，但面临难以预期的政策远景和越来越高的再融资申请门槛，它们纵有十八班武艺也使不出来，而不得不审时度势，进行必要的调整。

但一些实力雄厚的地产大鳄却已经静静地开始在冷雾笼罩的土地市场中逆流而上，预备抄底"抢”地。中国指数研究院数据显示，全国20个主要城市6月28日~7月2日共成交土地54宗，环比增加10%，成交土地面积480万平方米，环比增加98%，但是成交均价环比却降49%。"开发商开始抄底土地市场了！”房地产界一片惊呼，但此时拿地是福是祸尚不得知。

楼市新政高压提速房企转型

房地产金融化

"当我们不能改变世界的时候，我们就要改变我们自己”，用这句话来形容调控乱像下的房地产企业求变之路可谓非常恰当。

近日，上海复地发布公告称，旗下子公司复地投资将与东亚（中国）、武汉中北以及交银国际信托签署一份信托协议。据此协议，交银国际将设立一支不超过人民币5.66亿元的信托，投资于上海复地。这是复地在金融化道路上的首次尝试，不久前，复地负责房地产投资业务的复地投资团体刚刚公布成立，其在私募基金方面的雄心壮志开始显露。

复地也并非第一个"吃螃蟹”的人，在其更早之前的还有金地。早在2004年，金地就曾与摩根士丹利合作，共同处置建行的不良资产，金地借此不仅成为了行内为数未几的直接介入银行不良资产处置的公司，更成为了最早在房地产金融领域试水的受益者。

经由四年的发展后，金地的金融化加速成型。2008年，金地与瑞士银行资产治理团体合资成立基金治理公司，发起境外美元基金。同时，金地还与ING等也建立了战略合作伙伴关系，与多家景外银行开展项目融资，包括HYPO银行、香港永亨银行等，并在多个项目上有了实质合作。

这是一个很可观的远景。而事实上，房地产金融化尝试的更深层次意义恐怕还在于可以让房地产行业减轻对银行的依靠。房地产绑架了经济、绑架了银行的说法早已见惯不怪，假如房地产金融化能让房企卸下银行信贷这个沉重的包袱，那么这对于整个海内宏观经济结构的调整和转型也是不无裨益的

进军贸易地产

伴跟着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷离，房地产住宅市场的"有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向贸易地产。

贸易地产溘然回身成为开发商眼中的主角，一场夺人眼球的贸易地产大战也在暗潮涌动。相关讲演显示，万科溘然发力贸易地产，一举攻下多个贸易地产项目，且公布将贸易地产资产比例晋升至20%；保利也打算在未来三年内将贸易地产投资额占其全部投资额的比例晋升至30%，华润置地也透露未来贸易地产资产比例与利润贡献率将进步至40%。

住宅市场受政策打压，在需求萎缩的情况下，各地产商纷纷转战贸易地产是行业发展的必定趋势。预计2010年贸易地产将泛起大幅回暖，空置率下降，将带动一轮贸易地产开发高潮。

转战二线城市

在一线城市房价备受地产新政打压之时，开发商迅速布道二三线城市以降低调控风险。当前，地产资本的腾挪大戏正在全国上演。来自市场机构的统计数据显示，4月楼市新政出台后，开发商眼中最热地块的生产地，已换成天津、重庆、杭州等二三线城市。在5月全国成交面积、成交单价、成交总价三个排行榜的前三名的九幅地块中，只有一幅来自广州的地块，其他地块均属于二三线城市。今年上半年，万科、保利等多家上市地产公司频繁穿梭于二三线城市的土地出让现场。此外，一些外资基金也转战至二三线城市。

值得留意的是，跟着这些房企大举进军二三线城市，楼市调控之下，二三线城市反而成为炒房人的新据点。

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