同城一体化政策低调发酵是否意味价格将出现“一体化”

       前段时间出台的《关于进一步加快萧山区余杭区与主城区一体化发展若干意见》(以下简称《意见》)中提出，余杭、萧山终于可以实现同城同待遇，按照方案，在户籍管理、就业和社保、社会救助、教育等九大重点领域完成一视同仁。

  《意见》发布不过两周时间，政策效应已经在楼市有所显现。有余杭区的楼盘"放言”下周就要涨价，也有毗邻主城区的项目称来访量出现了明显增长，更有项目推出房源不到一小时几乎售罄。

  落户、教育、公积金与购房息息相关

  其实早在2001年，余杭市、萧山市就被撤销设立余杭区、萧山区，与原有六城区一起构成了一个新的杭州主城区。经此调整后，杭州市区面积由683平方公里扩大到3068平方公里，成为长三角仅次于上海的第2大城市。13年来，萧山、余杭已经成为杭州的重要"增长极”，撤市设区一度为杭州注入了巨大的经济活力。

  但从根本上看，此前两区与主城区的公共服务却迟迟没有打通，户籍、教育、社保、卫生等公共服务政策始终没有很好地与杭州主城区并轨。稍加留意就会发现，杭州发布政策时，往往都会后缀一个括弧——"萧山区、余杭区除外”。这个括弧也成为两区百姓心中的一个疙瘩。

  时至今日，出台的这些举措能从根本上融化两区与主城间的隔阂。而同样由这些举措所带来的利好，便是计划在余杭与萧山置业的购房者，以及位于两区内的开发楼盘。《意见》当中，与购房者息息相关的主要是购房落户、义务教育招生、公积金等几个方面。

  在购房落户政策方面，自2015年起，萧山、余杭的政策是除建筑面积80平方米标准不变外，付款方式、上市交易、审批程序等标准都按主城区政策执行。也就是说，原本在这两区购房可以完成按揭就办理落户，但2015年1月1日后要想在萧山、余杭购房落户的，除了购房单套建筑面积需在80平方米以上，同时还需要付清房款。

  在教育政策方面，2015年起杭州市将进一步扩大优质教育资源覆盖面，鼓励支持更多的主城区优质中小学校（园）到萧山、余杭举办、承办和领办分校（园），加快推进高中段(含中等职业学校)学校招生一体化，全力促进八区教育深度融合，基础教育优质均衡发展。2015年起，逐步实施主城区和两区在省一级重点普通高中和特色示范普通高中的双向定额招生。到2018年，统一八城区学前教育、义务教育段学校招生政策、并创造条件加快高中段学校招生一体化。

  在公积金政策方面，2015年起，杭州公积金中心对两区公积金业务实行统一制度、统一核算、统一管理；分中心资金实行统一运行、统一审批标准、统一服务流程。同时，实现八城区住房公积金通存、通兑、通贷，进一步方便八城区职工提取和贷款，提高公积金使用效益。值得一提的是，公积金一体化发展已经有了时间表，今年5月底前，完成业务制度和审批、服务流程的标准统一，取消存贷证明；今年11月底前，实现系统运行平台和业务数据大集中，全面落实通存、通兑、通贷。

  区政府助力一体化建设，开发商认可区域价值

  市政府有关负责人表示，加快两区与主城区一体化发展，不仅是省委、省政府对杭州工作的新要求，也是杭州"杭改十条”的重要内容、群众路线教育实践活动的十大整改问题之一。《意见》的整个起草过程前后历时一年之久，经反复调研论证、多轮修改后最终完善。

  两区兴、则杭州兴；两区强，则杭州强。杭州将着力打破体制壁垒、加快体制调整，进一步促进市域内资源的优化整合、要素的自由流动、产业的合理布局，加快两区由县域经济向都市经济转变。而最为重要的是，加快两区与主城区一体化发展将消除两区与主城区空间上的距离、心理上的隔阂。

  其实，为了推进同城一体化的逐步进展，区政府方面也一直在做不懈努力。

  就拿余杭区政府来说，积极推进包括打通交通路网、落实商业配套、引进全国性开发商、加强各种软环境在内的一体化进程，就是为了助力区域之间的融合，尽早完成同城化发展。为此，无论是居住于余杭区的市民还是在余杭区开发建设的开发企业，都对余杭区的区域价值产生了很高的认同度。

  以近几年的统计数据概括，从2010年开始，余杭区商品房成交量一直在连年递增，且和主城区之间的差距也在逐年缩小。2013年杭州主城区共成交商品房43229套，余杭区成交30802套，成交差达到28.7%；而刚刚过去的2014年，杭州主城区共成交商品房39367套，余杭区共成交35688套，成交差缩小为9.3%。尤其是以未来科技城、北部新城、临平新城为主的环主城区板块商品房成交量，占到了整个余杭区成交量的近80%。这说明在购房者心中，余杭区与杭州主城区概念已经在近几年有所融合，且融合率先体现在毗邻主城区的几大板块。

  未来科技城板块位于文一西路延伸段，与西湖区紧密相连。从2013年开始，包括奥克斯、合景泰富、新城、富力在内，不少全国性房企纷纷把杭州的开篇之作放在未来科技城。对于现在同城化的正式落实，这些品牌大鳄也对自己当初的眼光颇为自豪。广州的大鳄富力地产是目前未来科技城最大的"地主”。富力杭州公司总经理杨晔毫不犹豫地表达，"富力入驻杭州后选择余杭，第一步棋，是选对了。”杨晔认为，未来科技城具备得天独厚的先天性优势，例如区域与城市之间的无缝对接；环境资源与西溪湿的天然关联；政府层面的引导，以及产业的导入。目前，精装修项目富力·西溪悦居溪区的售价在16000元/平方米，只需5分钟车程就能直达西湖区。

  2013年初，上海景瑞首次进入杭州，到目前为止共有三个项目同时开发，其中两个项目就位于余杭区，一个是老余杭板块的景瑞·御蓝湾、另一个是位于余杭区临平新城的景瑞·御华府。景瑞杭州公司常务副总吴俊表示，伴随着主城区人口外溢和产业导入带来的人口新增，他对余杭区十分有信心。"再加上配套利好逐步实现，余杭市场潜力大。”

  作为临平新城翁梅板块的最大"地主”，朗诗地产也同样表示看好板块前景，深耕余杭。

  利好效应在楼市迅速发酵

  政策正式发布不过两周时间，利好效应已经在楼市中有所显现。

  例如滨康板块，首当其冲在政策中收获红利，天然隔阂一经取消，原本尴尬的区位其价值反而得以凸显，并有望成为萧山融入杭州主城区的一个"桥头堡”，一跃成为钱江南岸的价值新中心。

  杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海孺认为，滨康板块无论是到萧山中心还是到滨江的沿江板块，包括去南部的湘湖度假区，都不存在距离感。在时代机遇形成的利好之下，滨康板块具备成为南岸交通枢纽中心的天然条件。

  板块内核心的楼盘万科·金辰之光也借同城一体化东风，在上周末迎来了400组购房者。"2014年12月份，我们的单月签约218套，就是滨江、萧山地区成交套数榜首；从总成交金额来看，我们达到33741万元，也是当月钱江南岸的销售冠军。”项目销售经理介绍，原本已经备受认可的项目经过同城利好催化，现在越加得到购房者的认可了。

  一位已经认购了金辰之光的业内人士透露，买房之初他确实在担忧所处的地段。"但现在终于把探讨了十多年的杭萧一体化政策敲定了，我反而非常看好这个地段。”该业内人士直言，金辰之光无论是崇文学区、开发商品牌、户型结构还是物业服务，都令他非常满意，况且这个楼盘还占据地铁1号线和规划5号线交汇的滨康枢纽优势。

  "本来买金辰之光的业主就可以享受子女就读崇文小学的教育优势了。后来我在报纸上看到萧山与杭州的户籍、教育要统一了，也就是说，我的孩子以后还有同样的机会入读杭州最好的初中和高中。那我自然更满意这个楼盘。”一位正在签合同的李女士如是说。

  根据开发商方面透露，自从政策下发后，每个周末前来看房和认购的客户都有明显增多。

  上周末，位于未来科技城板块的建工·欧美金融城推出8号楼西边单元180套房源，主力户型为89-109平方米三房，折后均价11800元/平方米左右。记者了解到，开盘现场的火爆程度甚至超过以往，不到1个小时180套房源就几近售罄。

  人为价差或将逐渐缩小，成交量有望攀升

  放眼未来，因同城政策迅速发酵的项目还远不止万科·金辰之光和建工·欧美金融城这两个楼盘。

  记者在网上输入"同城一体化”，跳出了一条极为引人注目的标题："杭州新政同城一体化，现在我们也是杭州的了，下周我们就要涨价了”。打开网页，显示的是恒基·旭辉府的楼盘信息。

  对于恒基·旭辉府来说，同城化最大的利好就是能减少看似是一条铁路带来的价格差。2014年9月，旭辉府曾针对19号楼有过起价5999元/平方米的优惠措施，而当时与之仅一条铁路分隔却隶属于拱墅区的大家·运河之星正好首次开盘，售价起价在7188元/平方米，两者差价达到16.5%；11月下旬旭辉府销售18号楼时，也针对其中的90平方米户型做了"封顶70万元/套”的促销，折算后单价为7777元/平方米，而当时运河之星就已经是"准万元房”了。

  "有如此明显的价差就是因为行政所属有区别，即便我们项目也能享受运河新城完善的规划以及一站式教育链。”置业顾问如是和记者表示。"同城化政策确实有望缩小我们和主城区之间的差距，所以近期在和购房者介绍的时候，我们都会把这个利好传达给他们。”据悉，刚刚过去的周末旭辉府加推了一批房源，均价在8100元/平方米左右。置业顾问虽然称此次涨价主要是因为所推房源的位置更好了，但他没有否认接下来还会涨价的消息，"从目前来看，销售情况确实不错。”

  勾庄板块无疑也能从政策中获益良多。勾庄与拱墅区仅一路之遥，祥园路就是它们的分界线。祥园路以南，主力楼盘宝嘉·誉峰、德信·晓宸、方正·御星、天鸿·香榭里等楼盘，均价在17000元/平方米左右；而在祥园路以北，主力楼盘有滨江·万家名城以及万科·北宸之光，均价在14000元/平方米左右。例如均价不到13000元/平方米的滨江·万家名城与万达旁方正·御星的差价高达4000元/平方米以上，90平方米的房子总价基本要相差近40万元。

  政策出台后，记者前往万科·北辰之光售楼处探访，余杭与主城区并轨的消息不绝于耳。开发商笑言，只要排除了户口的顾忌，自己楼盘的优势更加显而易见，"整个板块里面，全精装交付的楼盘只有我们一个，性价比非常明显。”

  行政区域带来的价格差同样体现在三墩板块。就拿同为协安房产开发的项目来说，协安·蓝郡虽然更靠近古墩路地铁口且交通、配套更加方便，但无奈价格就比协安·紫郡便宜2000元/平方米。

  协安地产营销总监胡军辉表示，同城一体化政策一旦实施，肯定会减少因行政区域带来的人为价差。"最简单的例子就是亲亲家园，一个完整的小区被分割为拱墅区和余杭区，在二手房市场的挂牌价就相差很多。”

  胡军辉认为，随着一体化逐步推进，以往以主城区优势作为卖点的项目就不太拉得起价格差距了，但是否意味着非主城区项目就会马上涨价，则需要一段时间来验证。"毕竟长期形成的价差并不会在短时间内弥合，而且不意味着所有紧挨主城区的项目都会和主城区项目售价达成'一体化’。”胡军辉表示，想要把价格抬上去，仍旧需要非常多的品牌优势和附加值来支撑。"但可以肯定的是，购房者心中的隔阂一旦减弱，这些项目的成交量会出现上升。”

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