城北商务市场触碰新高度

昨天早上，尽管夏雨霏霏，大关路以北的万通地块仍然热闹非常，杭州万通中心在项目现场举行了隆重的开工典礼。

它的西面，仅一墙之隔，精装修豪宅远洋公馆有好几幢楼高高竖起，已经结顶，而万通中心这一和远洋·杭州大运河商务区当年同一天出让的项目，在蛰伏许久之后也终于宣告了正式启动，并将于明年年中面市。

以国际5A甲级写字楼为打造标准的万通中心，会同写字楼体量多达20余万方的远洋·大运河商务区，即将双双扮演先行者的角色，填补大关路以北的城北区域到目前为止高端写字楼项目的空白。

地处运河CBD核心区

杭州万通中心即将发力

杭州万通中心位于远洋·大运河商务区东侧，上塘高架西面，北面是大浒路，南面是绿化小公园和大关路，项目总体量近14万平方米。根据拱墅区规划，总占地面积约160公顷的运河CBD由核心区、南区、东区三个区块组成，其中，核心区由万通中心和远洋·大运河商务区组成，占地21.6公顷；南区占地105公顷，即大关路、丽水路、香积寺路和上塘高架之间的围合部分，未来规划为商业金融中心、运河景观旅游休闲中心、商务办公中心和两个居住片区，将于2012年开始陆续启动；东区包括欧尚超市等商业配套卖场、康汽地块以及明珠大酒店的改造，总占地约33.4公顷。整个运河CBD采取国际主流的大区域集中规划、整体开发建设模式，旨在打造集一流的建筑产品硬件和富于地域特色的人文软件于一体的城市高端CBD。

虽然早在2007年12月就和远洋同日拿地，但由于拆迁原因，该地块直到2009年下半年才正式交地，因此万通中心的前期启动过程显得较为漫长。不过事实上，万通地产"潜伏”杭州的时间远比大家所认为的要久：大关桥往北、运河边的青莎公园内，那一片的仿古中式建筑内，错错落落开出了多家创意餐饮店，从最早一直开到如今的隐泉日本料理，到由原先的新满汉酒家改换门庭而来、今年4月全新开业的汉舍小雅，再到对门的小雅茶社，这一系列的全新餐饮品牌均由万通带来杭州，同时，整租下这一片物业的万通地产目前将附近的杭州会馆作为了办公场所，并有意将今后的万通中心售楼部设在其间。

昨天的开工典礼上，冯仑辞任万通地产董事长后新管理团队中的新董事长许立、副董事长姚鹏、总经理云大俊悉数到场。云大俊介绍称，2011年是万通地产的转型与创新之年，以万通中心为代表的商用物业会成为万通地产主要的产品线。"未来五年，万通地产将开发超过100万平米的商用物业，目前万通中心已经在北京、杭州、天津、上海、成都等多个中心城市开发运营。”财务总监出身的云大俊更习惯于用数据说话，他透露，万通地产力争五年内商用物业的利润占到总利润的30％。

至于杭州万通中心，目前对外透露的规划细节并不太多，可以确定的是将以国际5A甲级写字楼和精装SOHO办公为主，配以部分配套商业，明年年中开盘，预计将于2013年底2014年初竣工。项目将秉承"国际、安全、绿色、艺术”的主题，汇聚日本顶级建筑巨擘久米设计、英国迈进工程设计、美国EMSI环境管理、仲量联行、世邦魏理仕等国际顶级商用物业顾问团队，同时在规划设计阶段就已经通过LEED金级预认证。

作为"万通中心”这一商用模式的杭州版，分析杭州万通中心的整体操作手法将会使大家更清楚地了解到万通商用物业"美国模式”的具体涵义。早在2010年下半年，万通地产就将杭州万通中心的51%股权转让给了中国对外经济贸易信托有限公司，万通地产最终持股49%。这也就是万通地产这几年在操作的"美国模式”：将商用物业投融资模式体系化，通过多元化的财务融资手段和写字楼的软性专业运营能力，实现租售并举，尽可能和其他投资者一起分担风险，提高资金使用效率，缩短回报周期。当提及杭州项目的销售和持有比例时，云大俊表示，杭州万通中心暂时考虑以销售方式为主，未来将视市场情况和物业升值潜力预期，来最终决定会不会自持一部分写字楼。

联手远洋打造百万方综合体

城北高端商务市场是否可期

一边是淡出人们视线已久的万通中心正式开工，另一边，万通的"邻居”远洋·大运河商务区这两天也正好全面更新了项目外围围挡，打出了"商业中心7月1日全球招商计划开启”的旗号，4D影院、五星级酒店等卖点一一在列，同时还推出了住宅远洋公馆的一部分非裙房独立商铺进行销售。

据了解，住宅先行的远洋·大运河商务区今年下半年起也将陆续启动商业和商务部分的招商和销售。除了7月起开启体量达15万方的商业中心的品牌商家全球招商外，总体量达20余万方的高标准写字楼将采取部分持有部分销售的方式，今年下半年预计将首次开盘推出一部分，酒店式公寓产品也将随后在今年年底左右推向市场。当中，写字楼目前已在进行招商引资，最近跟一些国内有名的世界五百强企业基本确定了合作意向，它们以后会把浙江区域总部放在大运河商务区里，这也将对项目周边商务氛围的塑造和提升起到较大的作用。

万通中心加上远洋·大运河商务区，两者的整体体量达到约100万平方米，以如此大的巨无霸城市综合体项目来拉动城北的商务市场，不知道又能将其拉到怎样的高度？有业内人士认为，城北此前基本没有出现过5A甲级写字楼，商务氛围也比较寡淡，万通中心和远洋项目的写字楼部分，无疑将成为注入建造和品质标准较高的"新鲜血液”；另一方面，作为近几年来新兴住区林立的城北，事实上从区域格局上来说要求作一个住宅和商用的平衡，而从大片住宅居民本身的工作需求来说，区域内也确实需要一定的商务体量，因此这一部分定位相对高端的商务市场其前景还是可期的。

而当被问及杭州万通中心的主要客群定位时，云大俊的回答还是蛮实在的："江浙一带民营企业经济实力雄厚，很有活力，当中的很多中小企业都会聚集在杭州，它们既需要一个更好的办公环境，又有走向国际化的需求，而杭州目前的国际5A甲级写字楼数量并不多，我们希望能为它们提供一个较好的选择。”在他眼中，处于上升期的运河CBD板块，对于可以说同样处于上升通道的本地民营企业来说，还是比较有吸引力的。

也有业内人士对于城北这一全新的商务板块抱有一定的疑虑。在他们看来，城北并不是传统意义上相对成形的写字楼板块，而与住宅不同的是，写字楼客户对于板块的认同感更强，选择时也更苛刻，对于新兴区域会存在一定的板块抗性，因此城北如何去有效吸引客户会成为一个现实的问题。

针对这一疑问，云大俊也同样作出了解释和万通方面的理解："首先，我认为江浙民企是一个非常精明的群体，像运河CBD这样未来潜力较大的区域还是很有希望成为它们最终的选择的；其次，政府方面的大力支持和政策倾斜，以及万通和远洋的上市公司品牌，也是为城北商务市场加码的重要因素。”

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