市场特征仍无法支撑“楼市回暖”论

近日，由于部分城市的楼市成交持续反弹，人们对楼市是否已回暖产生了疑问、出现了较大规模的争论。在我看来，判断楼市是否真的回暖，应该至少有以下几个特征。一是经济开始复苏，消费者支付能力上升，信心恢复；二是二手房市场引领新房市场，量价齐升；三是成交量持续上涨，各个项目的成交都普遍回升；四是成交价格逐步攀升，可以小幅度上涨也可以基本维稳，但不能是"以价格换市场”；五是开发商推盘意愿持续增强，基本能按照原先的开发节奏、推盘计划推盘；六是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。

从经济数据看，第一季度经济发展势头明显降缓，一二月的经济数据并不乐观，根据有关部门的统计，前两个月，工业利润同比下降37.3%，同时，工业企业亏损面扩大到四分之一，与房产紧密相关的钢铁、水泥等行业，总体呈现出"生产低速增长、销售形势下滑、价格大幅下跌、亏损企业和亏损额明显增加”的态势；相对于大部分的就业人群而言，总体失业率有所上升，部分行业和地方平均工资增长率呈现负增长；城市居民总体的支付能力并未上升，对市场和经济的信心也没有普遍恢复。从这点看，显然无法支撑"楼市回暖”论。

二手房市场一直是楼市的"晴雨表”，是判断楼市发展势头的先行官。但从各地的二手房市场来看，虽然二手房市场有较大幅度的反弹，某些区域的二手房成交甚至屡创新高，但大部分区域的二手房成交是"量升价跌”——虽然很多城市制定了若干二手房市场的利好政策，但大部分的成交是靠降价换取来的：如北京一季度二手房交易均价同比下降15%左右；杭州二手房成交均价同比下降3％左右。另外大部分城市的次新房、大户型、高总价房源仍成交黯淡。因此，二手房市场的表现不足以支撑楼市回暖论。

从各地开发商的推盘意愿来看，一季度一二月各开发商推出的新盘、新项目并不多，新开工项目上，大部分城市的新开工项目仍在持续萎缩，各地房地产的投资规模和拿地热情也没有高涨起来。土地流拍的新闻不断传出，即使一些成交的土地，大部分都是在开拍价的基础上，象征性地加一二十万元就直接成交了，与往年不断创新的地王相比，土地市场明显更为"冷静”。综上，目前的各种市场特征仍无法支撑"楼市回暖”论——对目前各开发商、各种专家、某些媒体在鼓吹的楼市回暖，各位购房者还需慎思、明辨；目前是不是已到了购房的时机，仍需三思。

王泽金（楼市资深评论员）

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