没有实力，就不要碰商业地产

 日前，中国商业地产联盟专家委员、鸿伟摩尔董事长杨建伟先生在杭州人居展前就杭州商业地产开发与可持续健康发展等相关问题，接受了《楼市杂志》的专访，畅谈新形势下的商业地产开发现状以及面临的发展机遇和挑战。

 杨总在采访中首先提到，住宅屡次受限之后，"转型”成了地产圈的热门话题，其中，最热点的转型方向，正是商业地产。

 "商业地产，靠的不仅仅是资金和胆量，它拼的是开发商资源整合的能力，”对于商业地产的热闹景象，杨建伟担忧，"不少开发商仍然采用住宅地产的开发理念和模式来操作商业地产，一旦失败，将付出巨大的代价。”

 在调控政策下，为了迅速回笼资金，许多开发商压缩项目开发周期、加快楼盘上市速度，以加快资金周转率，杨建伟称之为"'短、平、快’战术”。

 '短、平、快’是商业地产开发的死穴”他分析说，一些开发商只顾眼前利益，忽视定位、肆意炒作，依靠虚高的回报来吸引投资者，而后期却租金高企，导致商家难以承受，加上产权分割加剧了商业统一规划、统一招商和经营的难度，最终失败的可能性极大。而失败的成本首先转嫁给商铺投资商，然后会引发一系列的矛盾和冲突，开发商最终也会为此付出高昂的代价。

 "商业地产涉及多方资源的整合、利用和长线运营，培育期非常长，并非每家企业都适合进军商业地产，”杨建伟提醒，"对于商业地产的巨额投资开发来说，失败的代价将会极其惨痛，这已不是个案。”

   "如果暂时还没有足够实力，”他建议，"最好不要盲目进入。”
 商业地产的开发过程中，'平衡’是关键词

 面对商业项目运营，大多数开发商，甚至是那些在住宅地产领域"呼风唤雨”的大佬们，也都显得力不从心。杨建伟表示："商业地产外表光鲜亮丽，其实内部却困难重重，开发商要在各种矛盾之间寻找平衡点，如履薄冰。”

 "如何在不同阶段满足不同客户，如何完成商业和地产的完美对接，如何把握风险与收益，”他说，"商业地产的开发过程中，'平衡’是关键词。”

 "地产与商业的对接非常重要，不少开发商没有前期的规划，房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主，可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适合做什么类型的商业？”在杨建伟看来，商业地产应当"先商业后地产”，必须首先考虑未来市场和消费者的定位，然后再是持续经营问题。

 "任何商业模式，包括商家、运营商，全部的利润都来自于消费者的需求，”杨建伟强调，"所以，了解消费需求市场才能把握商业地产的核心诉求，满足持续发展阶段的消费市场需求，才是商业地产的核心开发价值。”

"禁酒令”只会逼开发商寻找下一个"擦边球”

 谈到现下开发商的生存环境，杨建伟感叹："土地价格高，政策严，开发商普遍压力大，资金链紧张，唯有在危机与紧张中求生存。”

 "这也是酒店式公寓受开发商们热捧的重要原因，”杨建伟分析说，住宅地价高企和住宅市场的惨淡让房企另辟蹊径——拿商业用地造酒店式公寓，2009年、2010年出让的商业用地，很多都已变成了在售的"酒店式公寓”，而自去年双限政策出台后，不受限的"酒店式公寓”在杭州楼市大行其道，在调控的隆冬中度过了一个温暖的春天。

 他犀利地指出，"酒店式公寓是开发商利用商业用地打的'擦边球’，因此'禁酒令’一出，开发商们措手不及，但倘若根本问题没有解决，所谓'禁酒令’只会逼他们继续打其他类型产品的'擦边球’，也许下一个就是创意地产。”

 他表示，要解决这个问题就必须让投资有更好的渠道，让商业地产有一个适合长期投资的金融产品，以平衡短、平、快的无奈开发模式，让政府、投资者、开发商、经营户、消费者都能分享商业地产开发的成果，这就是商业地产可持续发展的原动力。

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