DTZ戴德梁行——2011年房地产发展论坛

DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生发表了特别致辞。大中华区策略发展顾问部高级董事及主管陶汝鸿先生、物业投资服务部高级助理董事卢强先生、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼先生、华北区物业及设施管理部董事及主管林华恩先生和天津/青岛分公司总经理高炬先生均出席了本次发布会，并分别做出专题报告。论坛还邀请了来自政府、地产、金融、商业、协会、媒体等各个领域的数百名人员参加，共同探讨房地产市场发展的新机遇。

华北区董事总经理何衍钧先生
一、地铁为房地产市场带来的商机

DTZ戴德梁行大中华区策略发展顾问部高级董事及主管陶汝鸿先生表示，地铁对城市格局的影响有以下三类模式：第一类模式，对已发展成熟的地区，有增值作用。地铁可以配合成熟发展地区之现有配套，增加及改善人流分布。第二类模式，对旧区转型，有加速转型步伐作用。地铁有助于加速发展中或旧区转型的速度；随着交通网络的迅速发展，再加上地区经济及业态之转型，从而对整个地区的格局产生变动。主要由住宅或工业区转型成为商业区。第三类模式，对未开发地区，有加速及规范发展作用。在一些从未开发地区，把车站上盖及周围土地发展权定下一个发展计划分期招标，最后地铁与开发商磋商合作，发展成一个新开发小区。

大中华区策略发展顾问部主管及高级董事陶汝鸿先生
DTZ戴德梁行策略发展顾问部完成的与地铁相关的项目：无锡地铁1号线整体开发策略项目、北京市大兴区大兴线东配套区项目市场调研咨询、沈阳房地产市场研究咨询项目、珠江三角洲城际轨道交通沿线土地综合开发项目、广州坑口項目前期策划研究、深圳港铁轨道交通项目、武汉地铁项目等。

一般地铁物业开发所涉及到的团体主要有以下三个：政府(批地)、港铁公司(地铁营运管理，地铁物业招标以及涉及建成后部分管理职务)、开发商(承建与经营地铁物业职能)。

地铁项目资金由三大类构成：利润利益(例如项目建成后出售价格，或以出租形式获得租金收益等)、地铁项目开发成本(例如项目建筑工程成本，顾问，涉及等相关费用)、地铁项目地价(政府批出项目的土地价格)。

二、二三线城市写字楼市场潜力

很多投资机构和个人投资者都相当青睐一线城市的写字楼，DTZ戴德梁行物业投资服务部高级助理董事卢强先生认为他们的投资策略有三点：拥有核心商圈的优质物业，高杠杆投资，可以享受租金及物业的升值。以位于上海市黄浦区南京西路128号的永新广场为例，该物业可售建筑面积为25,000平方米，物业类型是写字楼+商铺，楼层合计22层。永新广场共经历了三次转手(第一次和第二次均由戴德梁行促成)，每次转让都实现了物业的再次增值，物业总价值由2005年10月的6.24亿元上升至2007年9月的8.14亿元，再到2008年7月的11亿元；单价则由每平方米24,960元上涨至每平方米32,550元，再到每平方米43,840元，较第一次出让价格大幅上涨了75.64%。

大中华区投资部董事卢强先生
DTZ戴德梁行物业投资服务部高级助理董事卢强先生表示：二、三线城市的经济及服务业发展迅速，这是促进商业地产发展的重要因素之一。从2005年和2010年服务业占GDP的百分比来看：苏州从31.2%上升至40.6%，南京从46.3%上升至50.7%，成都从49.8%上升至50.2%，武汉从49.7%上升至51%，天津从41%上升至45%，杭州从44.1%上升至48.7%。

二、三线城市的写字楼租金一直维持着比较稳定的增长趋势，随着经济的快速发展及写字楼需求的不断增长，预计未来写字楼发展仍将向好。成都高新区、重庆江北CBD、苏州工业园湖东CBD、武汉滨江CBD、南京河西CBD都是写字楼发展的热点区域。

DTZ戴德梁行投资部已经促成2008-2010年间总价值超300亿元的大宗交易；促成了黑石基金在中国的第一笔收购；帮助未来资产收购新天地豪华服务式公寓；促成沪上最大办公楼交易--世纪商贸广场；过去三年至今完成土地转让60多亿元；过去三年至今完成战略股权投资30多亿元；过去三年至今完成整栋物业转让200多亿元。

三、宏观调控下住宅投资市场分析

在国内房地产投资环境持续趋紧的情况下，海外投资渐成为一种发展趋势。大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼先生重点介绍了热点关注城市伦敦和海外投资房产的具体程序。海外物业部将借助于遍布世界的集团网络，引进海外中高端住宅项目并为中国大陆有意向投资海外的客户提供一站式的咨询及投资服务。

大中华区综合住宅服务部主管及高级董事蒋尚礼先生
国际物业顾问DTZ戴德梁行今天回顾2011年上半年中国商品住宅市场表现时指出，以新"国十条”出台为标志的新一轮楼市调控一年后，"限贷”、"限购”、"限价”及"保障房提速”等"组合拳”调控措施逐步深入市场，新建商品住宅成交量持续在低位徘徊。国内销售市场持续低迷及信贷紧缩格局下，房企境外融资趋势明显。预料房企将积极启动包括境外上市、房地产信托投资基金以及私募融资等境外融资渠道，以确保资金链运行正常；部分中小型开发商在高成本融资利息支出及销售业绩压力下为求快速回款亦将对部分项目执行打折促销"以价换量”策略。开发商推盘及促销优惠提速入市，上半年入市供应量呈现放大趋势，刚性需求购买力逐步入市迹象明显，供应放量搭配需求释放，楼价有望打破高位僵持局面。

受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保持高位运行预期仍未松动。国家统计局数据显示，2011年6月CPI同比上涨6.4%，创2008年7月以来新高，预计货币政策紧缩动力持续。流动性回笼压力剧增亦致使央行继续强化其数量紧缩的货币政策力度：自2011年6月20日起，年内第6次上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点至历史新高21.5%，上半年内每月一调的频率已累计锁定商业银行约21,840亿元资金。目前看来，12次上调存准率和5次加息后，总体经济及信贷需求温和回落格局已定。

"十二五”开局之年，国务院加码强化房地产调控政策"工具包”的组合使用，更为精准地使用行政及经济手段，从政府监管、金融税收、需求管理、房源供应等多方面延续并全面强化以往各项政策。同时，国家对各地住房需求管理推陈出新，扩大限购城市范围，逐步细化各地的限购政策并统一口径，目前已有43个大中城市出台以"新国八条”为蓝本的限购实施细则，各地对其限购人群、购房套数、限购区域及纳税证明的时限规定各异。随着政策向更长期、更纵深方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策及保障房建设推进政策都将可能因应市场局势变化而再度加码。

DTZ戴德梁行调查发现，2011年上半年一线城市的新建商品住宅的成交量环比2010年下半年下跌25.3%，二线城市的成交量亦环比下跌18.9%。青岛方面，2011上半年，限购、限贷、加息等一系列调控政策轮番出台致岛城成交大幅下跌，共成交383万平方米，环比2010年下半年跌38.2%。

价格方面，刚需产品价格出现明显松动，加上部分城市实施〝限价令〞，中小户型价格环比增幅持续下滑，一线城市成交均价全面滑落，6月成交均价为18,150元／平方米，为2011年以来最低。二线城市成交均价暂持平稳，6月成交均价为7,720元／平方米，为2011年以来最高。而青岛受市区政策房和郊区低价房持续热销影响房价下行，上半年均价为6,630元／平方米，环比2010年下半年跌16.7%。

从十大样本城市住宅库存量上分析，部分城市开发商推盘节奏提升，楼市供应量呈逐步递增趋势。供应放量而成交尚未恢复，商品住宅库存量普遍回升：一线城市中，深圳库存最高，仍有8.3个月消化期（截至2011年6月末）；二线城市中武汉库存高达22.3个月，居第一。青岛住宅库存消耗时间由2009年底的5.6个月上升至2011年6月末的10.6个月。

伦敦是具备投资高回报前景的城市之一，伦敦房价的主要区间是40,000元/平方米-90,000元/平方米。普通区域（人民币15,330-34,748/平方米)，发展中区域(人民币34,748-43,946/平方米)，中高端成熟区域(人民币43,946-52,122/平方米)，高端成熟区域(人民币52,122-61,320/平方米)，顶端成熟区域(人民币61,320-105,266/平方米)。

与伦敦相比，上海豪宅和北京豪宅的主力价格区间分别是每平方米40,000-70,000元和每平方米30,000-65,000元，差距较小。

2011年，海外物业部在上海、温州、北京成功举办了多次伦敦公寓的推介会，拥有专业的独立运作团队、专业的公关外联团队、专业的销售团队，通过全球化的客户网络、国际化的专业团队、全程服务、多维互动服务和全方位服务实现项目的成功营销推广。

四、物业管理与地产投资增值的关系

作为从事物业管理服务行业的国际性公司，物业的保值与增值，始终是DTZ戴德梁行透过日常专业化团队的努力，并通过系统管理与操作实现的长远愿景。华北区物业及设施管理部董事及主管林华恩先生表示，保值的概念是相对而言的，要在快速发展的市场环境下，留住现有客户及租户，有效保持当前租金标准，新建筑物的建筑设计需要更具特色，科技含量更高，设备功能更加先进；投资者则更加关注其出租价格指数，客户及租户。

华北区物业及设施管理部主管及董事林华恩先生
在保值、增值方面，体现的最直接的指标：二手或再次交易时的成交价格的涨幅额度，单位出租面积的价格攀升指数以及出租入住比率。以上两项指标都将成为投资人、投资公司所最为直接关注的问题，也是投资回报率的指标。物业管理公司在不动产的保值与增值方面，将扮演及充当极为关键与重要的角色。专业的物业管理，不是消费点，而是给投资人带来增值点。

根据项目规划建筑设计、工程施工与市场销售各阶段之专业需求，从物业管理专业服务及客户使用角度参与，DTZ戴德梁行物业及设施管理部可以按照如下阶段提供服务：DTZ戴德梁行获得正式委任日开始，进入前期物业管理顾问服务(产品扩初、施工图纸设计，产品电气、设备专业设计论证，产品施工、建设安装阶段，产品推广与销售阶段，拟定产品管理服务方案，产品竣工验收阶段)、物业管理启动期阶段(交付使用前3-6个月，物业管理团队进驻项目现场)、物业管理服务首年度(综合性专业客务服务，安防管理服务，环境园艺保洁服务，工程设施设备运行维护)、物业管理服务次年度(延伸、完善、提升、优化)。

DTZ戴德梁行物业及设施管理部的专业和实力：写字楼物业——大唐集团大厦(2009年1月评为"全国物业管理示范大厦”)，华能大厦(全权物业管理服务)；商业物业——火神庙商业中心(京南最大购物商城)，石家庄勒泰中心(河北省重点项目)；住宅物业——中新生态城季景豪庭(全权委托管理)，远洋万和城(物业顾问服务)。

五、二、三线城市的发展趋势

目前，中国比较成熟的城市经济圈主要分布在东部沿海一带，以环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈为代表；三大成熟的经济圈内部，以一线城市为核心逐渐向二线城市扩展。天津/青岛分公司总经理高炬先生表示：以环渤海为例，大连、青岛、济南等二线城市对环渤海地区的经济贡献越来越大，发展十分迅速。另外从整体上看，中部及西南部很多二三线城市近年发展迅速，形成了以西安、太原等为代表的中部城市群和以长沙、重庆、武汉为代表的西南部城市群。整体看，由于一线核心的超大城市经过长期高速扩张后，产业逐渐向二三线城市转型，形成新的城市群的特征非常鲜明。

天津、青岛公司总经理高炬先生
在这一进程中，高铁的开通压缩了通勤时间，对二三线城市的崛起起到了明显的促进作用。未来，"四纵四横”的高铁路网会将"珠三角”、"长三角”、"环渤海”三大城市经济圈的空间距离缩短，内部流通更加迅速；同时也会使中部地区与东部沿海地区的联系更加快捷，实现城市群之间的连接，城市经济带的效应将显著增强，在推动旧有区域经济圈调整重组的同时，推动二三线城市化进程，让新的区域经济崛起成为可能。

中国目前有北京、上海、广州和深圳四个一线城市，在经济上处于主导地位，辐射能力较强；而以天津、大连、青岛、杭州、厦门等为代表的东部二、三线城市和西安、武汉、长沙、重庆等中部城市代表的在区域经济中也日益发挥着举足轻重的作用，对中国经济的推动作用越来越明显。下面将分别从宏观经济以及房地产市场两个方面来看二三线城市的发展现状。

目前一大批二三线城市的经济增长率已经超过北京、上海、广州等一线城市；以天津为例，2010年GDP总量高达9,108.83亿元，接近一线城市深圳的GDP总量。二三线城市在区域经济中发挥的推动作用越来越大，在新一轮的经济增长进程中，二三线城市的发展势头突飞猛进，不容小觑。

二、三线城市的城市环境，产业功能配套以及开发的综合成本相对一线城市而言较低，城市的功能基本完善，使得二、三线城市成为投资的最佳临界点，因此国际资本开始向更多的二三线城市延伸；以东部核心二线城市天津、大连为例，2010年实际利用外资额增速较快，实际利用外资额已经超过北京、广州和深圳。这表明二三线城市的发展前景是十分广阔的。目前来看一线城市商业市场更发达一些，区域人口数量比较多，社会消费品零售总额多与其他二三线中小城市，相对稳定。但二三线城市的商品市场也比较活跃，人均消费品零售总额平均值高达23,630元，达到一线城市的77%。这表明二三线城市的购买力还是相对旺盛的，有一定的基础，前景向好。

目前看来，很多二三线城市发展速度已经超过东部沿海城市，城市建设速度加快。以天津为例，2010年全社会固定投资额高达6,511.42亿元，已经超过一线城市的固定投资额水平，而青岛、西安、武汉及长沙等二线城市建设速度也较快，已超过或接近广州、深圳一线城市的水平。从城市建设的角度来讲，很多二三线城市发展速度较快，与一线城市的差距在日益缩小。

中国一线城市的人口规模较大，已达到1,000万以上的人口规模。而大多数二三线城市本身人口基数较大，已达到500万以上的人口规模，个别东部核心二线城市例如天津，人口规模已高达1,293.82万人，超过一线城市广州、深圳。二三线城市自身已具备较大的人口规模，这表明区域内有一定市场容量，消费市场潜力巨大。

从城镇居民生活水平上看，二三线城市已接近一线城市的水平，两者之间的差距逐渐缩小；杭州、厦门收入水平向北京、广州等看齐，二三年线城市的购买力市场潜力还是巨大的。

一线城市房地产开发投资额增速开始放缓，而二三线城市房地产市场开始出现升温现象；部分二线城市大连、武汉的房地产投资额开始超过一线城市广州、深圳，天津、西安、杭州发展也较为迅速，投资前景向好。从2010年商品房成交情况来看，二三线城市房地产市场表现更为乐观，长沙、西安、天津销售情况好于一线城市广州，除厦门以外的多数二三线城市房地产市场表现良好。从二三线城市的经济发展水平、投资环境、城市建设以及居民消费水平等方面来看，二三线城市进入经济快速发展期，整体经济态势发展强劲，购买力旺盛，与一线城市的差距逐步缩小。良好的经济态势表明二三线城市具有巨大的投资前景和发展潜力，二三线房地产市场也进入一个快速上升期，市场空间巨大。

合影
背景资料

自1993年开始，DTZ戴德梁行积极开拓中国房地产业务，于北京、长沙、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、厦门及西安设有正式领有牌照的分公司，为中国首家最具规模的国际房地产顾问公司。DTZ戴德梁行的环球团队都有一个共同的目标——致力为客户提供到位的服务。DTZ戴德梁行房地产顾问(天津)有限公司青岛分公司自2007年成立以来，凭借专业的房地产服务经验致力于为政府、房地产开发企业以及外来投资机构，提供针对性和专业性的房地产顾问服务。地址：青岛市市南区香港中路59号国际金融中心；电话：+8653285758000；网址：www.dtz.com/cn

物业及设施管理部

资质及荣誉：全国一级物业管理企业资质/中国物业管理协会常务理事单位/管理的项目中有获得青岛市物业管理示范大厦荣誉。

服务内容：主要根据项目规划建筑设计、工程施工与市场销售各阶段的不同需求，从物业管理专业服务角度参与并提供物业管理顾问或全委服务。

服务往绩：青岛中环国际广场、青岛百盛商业大厦、青岛TOP颐和国际、青岛曼哈顿广场、青岛广发金融大厦、青岛天泰*蓝泉、青岛御景峰、日照鲁南国际贸易与航运服务中心、山东世界贸易中心及山东银座系列21个项目、济南阳光100国际新城、济南天泰*太阳树、济南重汽*翡翠郡、烟台临海君天下、淄博王府井广场、潍坊风筝广场、潍坊丹桂里等。

估价及顾问服务部

资质及荣誉：荣获国家建设部颁发一级房地产价格评估和土地评估资格，是第一家国际房地产顾问公司获得此资格，今后可在中国全国范围内为客户提供全面全方位的专业评估服务。

服务内容：为客户提供房地产评估、商业评估、机器设备评估，估价目的包括：合并收购、股票首发、股权转让、外资直接投资、成立合资、财务及税务报表、重组、清算、破产、资产抵押、内部管理、资产担保。

服务往绩：客户主要包括东亚银行、渣打银行、南洋商业银行、汇丰银行、中信信托、瑞安建业、天泰集团、康大地产、青岛远洋等。评估个案包括中环国际广场、天泰国际金融广场、远洋大厦、绿城理想之城、中海山东路项目、卓越蔚蓝群岛、乐购、巴黎春天、百安居、百脑汇；济南海尔绿城全运村、中海紫御东郡、济南宝华街片区；淄博红星美凯龙、通乾新城等。

策略发展顾问部

服务内容：房地产市场专题研究及市场预测/市场研究与策划顾问；市场供给及需求调研及分析竞争对手分析及预测；各类物业市场调研与分析/市场回顾及预测；经济房地产研究及预测/财务分析/风险评估；各类待开发项目研究/项目市场、客户、产品、开发策略策划及顾问；各类意向项目投资机会研判及评估/项目可行性研究及分析/尽职调查；土地一级开发概念性规划/大规模房地产开发战略顾问；房地产投资及进入策略顾问/城市竞争力及选址顾问。

服务往绩：海天大酒店、凯莱酒店、汇泉酒店、石湾别墅、李沧区中央商务区、李沧区理想之城、青岛CBD综合、胶南水城、青岛人和路、中环国际广场、崂山海上海、崂山金融商业街、潍坊及青岛投资机会研究、青岛国敦大酒店、即墨解家营低密度住宅、胶南积米崖住宅、方兴地产四个待推进项目比选、青岛航运物流中心、济南山东书城、潍坊大华地块项目等。

综合住宅服务部

服务内容：租赁服务：为国内外客户物色理想位臵及物业；负责安排租约续期、租约重组、租金重议等事项。几年来已成功帮助许多发展商、业主及租户等争取到最佳租务条款。销售服务：以代理身份，协助业主及物业买家出售或购入物业。项目招商代理：提供项目前期策划、物业设计顾问、宣传及广告策划服务，帮助业主寻找合适商业客户，提高物业整体形象。

服务往绩：全程策划及独家招商代理商业项目：青岛天幕美食城；全程策划及独家销售代理综合体项目：中环国际广场、天泰金融广场等；全程策划及独家销售代理高端住宅项目：东海路9号；前期策划项目：福顺嘉园、烟台祥云府邸、龙达生态家园等。

商铺顾问及代理服务部

服务内容：租赁服务：为国内外客户物色理想位臵及物业；负责安排租约续期、租约重组、租金重议等事项。几年来已成功帮助许多发展商、业主及租户等争取到最佳租务条款。销售服务：以代理身份，协助业主及物业买家出售或购入物业。项目招商代理：提供项目前期策划、物业设计顾问、宣传及广告策划服务，帮助业主寻找合适商业客户，提高物业整体形象。

服务往绩：曾服务过的客户包括：加拿大使馆、马士基、海尔集团、渣打银行、纽约人寿、中航三星人寿、汇丰银行、钻石小鸟、玫琳凯、辉瑞制药、IKEA、新加坡星展银行、花旗银行、香格里拉中心、凯悦中心、海之幸、COSTACOFFEE、青岛大拇指广场等。

NotetoEditors

DTZ戴德梁行为国际房地产服务公司，布点遍及42个国家140个城市，服务网路横跨欧洲丶中东及非洲丶亚太区及美洲，为投资者丶发展商丶企业及公营机构租户，以及金融服务公司提供观点独到的分析和快捷务实的房地产顾问方案。DTZ戴德梁行服务覆盖全面，包括物业投资代理丶租赁代理丶物业及设施管理丶项目及建筑顾问丶估价及顾问服务丶投资及资产管理丶策略发展顾问及研究服务，照顾客户业务上的各种需求。DTZ英国控股公司自1987年起於伦敦交易所上市。

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