杭州租赁式公寓光速扩张 颠覆传统的租房模式？

"青年社区”、"精装公寓”、"拒绝中介”、"拎包入住”、"百兆宽带”……在互联网思维的驱动下，租房市场也发生了巨大的变化。眼下，一些主打青年市场的租赁公寓品牌已在北上广乃至全国遍地开花，发展速度和热度令人咋舌。

最受追捧的有贴着"小米公寓”标签的YOU+国际青年公寓，除此之外北京还有链家旗下的自如寓，上海有寓见、青客、蘑菇公寓，成都有优客逸家……而杭州的此类公寓也在今年形成了不小的规模。

这些青年公寓，能否真正颠覆传统的租房模式？还是一场"互联网＋”浪潮下包装过度的创业风潮？

杭州的租赁式青年公寓
已涌现多个品牌

租赁式青年公寓，有业内人士总结，它是介于酒店与住宅之间的居住产品，主要面向事业刚起步、对居住品质和配套服务有一定要求的青年群体。

目前扎根在杭州，知名度较大的品牌有蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球、拎包客……据记者观察，它们大多自去年开始涌现，在今年形成一定规模。

近日，记者通过米果家微信平台，以租房客的身份联系上了一位业务员小聂，去看了位于拱墅区和睦院的一套面积约120平方米房源，户型为四室一厅。

进屋后可以看到，墙面粉饰清新，厨房和卫浴也齐备，右手边的墙角立着一个鞋柜，无线路由器已经接好。小聂告诉记者："我们从房东手中租来后，有专门的装修设计团队来装修，每个房间都有空调、床和桌椅柜等。”

"房源很紧俏，有时租客还要预定排队等候。”创始人俞江介绍，今年3月才注册成立的米果家，目前入住率近90%，而约10%空置的房源是正在装修的。米果家的这些房源分布于杭州各个小区，既有从业主、物业、中介等手中挑选来的分散式毛坯房源，也有集中式房源，如租下一整栋楼来改造成公寓。

记者调查发现，大多数长租公寓的运营模式就像米果家这样：首先批量租下毛坯房源，并进行精装修改造，然后通过自身的品牌去输出，配上家政及维修等基础性服务，而公司则通过赚取租金差价和收取服务费来实现盈利。

年回报率高达40%
众多资金涌入该市场

在"房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式下，这些租赁公寓可以实现较好的回报。

以上述这套和睦院小区的青年公寓为例，包括家电家具的精装修成本单套约4~8万元，另外从房东处取得房源的单套租金约2000元/月，一般签5年的租期，季付或半年一付。因此，这样一套房5年的租金成本加上装修，整体投入约20万。

而四个房间出租的租金，按面积大小分别为每月1450元、1480元、1500元和1680元，另外还有12%的服务费，其中包括物业费、日常设备维护和公共区域打扫等（不含水电费）。这样下来，按90%的出租率计算，这样一套房1年就有近8万元入账，这还不计算租金每年的上涨。也就是说，5年下来，一套房的投资回报率基本上是200%，年回报率高达40%。

这样的投资回报率是极高的，也解释了为何有如此多的资金涌入这个行业。

较为著名的是，去年雷军的顺为资本1亿元布局YOU+国际青年公寓，让"小米公寓”一时间成了青年公寓的代名词。

杭州也并不例外。拎包客最早开始引入风投，而驻客公寓在本周的8月18日刚刚得到1000万元的天使轮战略投资。米果家创始人俞江也透露，"3000万元的资金上个月刚到位，可能年底前A轮也会落定。”

作为一个结合"互联网+”的热点创业概念，面对众多相同模式的竞争对手，谁能更快争取到融资，完成A轮到C轮投资的进阶，最后成功上市，是它们的终极目标。

也正因此，眼下杭州市场上各个租赁公寓品牌正闷头快速扩张，希望占领更高市场份额。据记者了解，对于这些租赁青年公寓企业而言，争取更多房源就意味着拥有更多资源，当规模足够大时，才将具备市场话语权，最后脱颖而出。

Q豆公寓退出杭州市场
未来将面临一波大浪淘沙

有人担忧，越来越多的行业进入者，必然会发生争夺房源的激烈竞争。"目前北京市场的房源竞争已经发展至'正面战场’。例如一家长租公寓给房东开价5000元/月，就会有别家来叫价6000元/月。”俞江直言。

杭州市场的竞争已初露端倪。橘果公寓负责人范立峰说，以滨江的寰宇天下楼盘为例，"一套90平方米的毛坯房，2013年时我们收来的单套租金仅1700元/月左右，但今年至少在3000元/月以上。”

Q豆公寓创始人王成郊告诉记者："我们考虑了未来前景和预算，已经决定退出租赁公寓行业。”

记者了解到，Q豆在2014年6月成立后，首次推出约20~30套房源，也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时，考虑到不足以支撑到第二轮投资，也并没有足以打破行业壁垒的竞争力，最终决定放弃。

他告诉记者，房源是租赁公寓行业的首要竞争资本，中介平台企业具备天然优势。"听说下半年链家的自如寓将会进入杭州市场，到时候杭州的中小长租公寓企业必将面临一波洗牌。”

真正结合互联网
将是突围关键

当这些青年公寓品牌一窝蜂扎向市场，除了要面对市场的考验，还有投资人的挑剔眼光。

记者采访了多位不同投资人，他们对该行业均表示看好，但都还没有投入资金。

天使湾创投副总裁尚耀庭表示，"目前的青年公寓市场，同类型的团队太多，缺少新意，缺少商业模式上的创新。”

他还提出一个问题：在北京，这种租赁式青年公寓价格是低于传统租房的，确实解决了"蜗居”一族的迫切需求。在杭州，青年公寓是小资一族的选择，价格普遍还高于传统租房。

另一个不足之处是青年公寓的地段选择。由于靠市中心的房源普遍成本较高，即便老小区也有改造成本偏高的顾虑，因此大部分青年公寓企业还只主打市中心外围，如城北万达、城西银泰、下沙、滨江等区域。

大合集团旗下森和资本的投资总监聂宁说，目前许多团队还无法做到盈亏平衡。青年公寓区别于一般租房的最大不同是打造社区文化，形成品牌粘性，必须设置免费的公共空间，但这样盈利又减少了。

其次，打造社区文化需要拥有一定"主题”，或租客圈层。例如拎包客与米果家主推创业圈，驻客则主打"爱情公寓”概念，着力打造交友平台。"但其余的公寓企业，如果在这一环节失败的话，将沦为普通的'租客’与'房东’关系，最后就只是一家'二房东’公司。”

最后，聂宁告诉记者，"这么多公寓类品牌在比赛，未来一定会有一家或几家最后成功占领市场。现在就是看谁能更快解决现有问题，真正结合互联网思维来进行运作。”

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