2011杭州住宅白皮书

2010年的"4.19”之后，整个房地产市场在中央政府再三表态和限购限贷等的政策重拳下，依然与火爆热销和地王频现的现象交织着前行，并充满了可思辨的话题。究竟谁才是房地产市场的主导者？什么才是影响这个市场的根本因素？未来的房地产市场究竟会走向何方？政府、开发商、购房者、媒体和各类专业机构，于不同的位置和角度持不同的观点和论调，依然莫衷一是。

在渐行渐远的2010年身后，不可否认的是，杭州楼市走过了将近10年的黄金发展期；在与这个行业同行的同时，合创地产机构始终以一种冷静而理性的态度观察并忠实的记录着。《杭州住宅供应白皮书》则是合创地产机构基于经年积淀的庞大而系统的市场信息数据库基础上，对杭州主城区的土地及项目深入调研，从而以历史辩证的态度和严谨理性的原则，对杭州房地产市场进行观察和研判的重要文献。在前三期的基础上，这一次我们以更充实的数据搭建观察平台，以更理性的分析接近楼市发展的本质。这是合创的使命，也是合创作为一家专业地产研究、服务机构的职责所在。

希望通过我们这样始终坚持的研究和预判，能够在一定程度上还原和廓清这个市场更深层次的面貌，从而对所有与这个行业有关的人们有所帮助。

感谢所有为这本白皮书作出努力的人们以及持续给予合创关注的朋友，没有你们的肯定和支持，难以想象何以支撑我们完成如此庞大的一份报告。

由于时间的仓促，文中仍然难免疏漏和错误，也欢迎各位拍砖、指教！

中国·合创地产机构

贰零壹壹年壹月

说 明

合创地产机构以2010年12月31日为截止时间，从三个方面对未来几年杭州(不含萧山、余杭)可预计住宅供应量进行了统计：

■可售存量房源：是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源

■未售余量房源：是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量

■新增潜在供应：是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源

(数据统计时间截止2010年12月31日)

本次统计主要依据杭州市透明售房网(www.hzfc365.com)数据和杭州国土资源局公布的土地出让信息以及对开发商的针对性访问，同时说明以下几点：

●2004年1月1日以前公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。

●未通过招拍挂公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。

●萧山、余杭的住宅供应量，未计入本次统计。

●因变更政府规定容积率所产生的住宅供应量变化，未计入本次统计。

●非住宅性质用地所产生的酒店式公寓、单身公寓、写字楼、商铺等房源，未计入本次统计。

●因"杭州透明售房网”中，转塘板块位于之江区，而在"杭州国土资源局”的网站中，转塘的土地属于西湖区，为了将转塘的供应量统一比较，因此，将原本是西湖区的转塘部分土地出让计入之江区，特此说明。

●"未售余量房源”的统计由于相关信息披露不完善，可能存在误差。

●本次统计旨在为供应量趋势变化提供参考，因延期开发或捂盘等因素造成的供应断档，不作为本次统计分析的依据。

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总述:未来2-3年，杭州主城区总体可预计住宅供应量约1654万平方米

核心数据：本次统计表明，未来2~3年杭州主城区(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应面积约为1654万㎡；若以平均每套130㎡计，可预计住宅供应套数约为127200多套。

合创地产机构统计显示：未来2到3年，杭州主城区(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量约为1654万㎡，其中：

■可售存量房源：约为176.6万㎡ 占比10.7%

■未售余量房源：约为491.5万㎡ 占比29.7%

■新增潜在供应：约为986万㎡   占比59.6%

根据2010年杭州主城区新上市房源平均面积128㎡/套推测，若以平均每套130㎡计，未来2~3年杭州主城区(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应套数约为127200多套；若以平均每套160㎡计，总体可预计住宅供应套数约为100000多套。

根据杭州主城区2007、2008、2009、2010年四年平均年度住宅成交量31854套测算，这些供应需3-4年才能消化完毕；以2010年杭州主城区年度成交住宅25286套计算，这些供应需要4-5年的时间才能消化完毕。由此可知，未来杭州主城区供应量至少需要3年以上的去化时间。

同时，491.5万㎡的未售余量和986万㎡的新增潜在供应，供应量巨大，预示着2011年依然是杭州楼市的供应高峰期。
新增潜在供应降幅17.9%，这主要是由于2010年杭州主城区住宅用地供应骤减，土地供应量不足2009年的一半（2010年出让宅地可转化住宅约330.1万㎡，2009年约688.1万㎡），土地新增面积急剧减少，导致2011年潜在供应有所减少，也预示着2012年的住宅供应随之减少。

未售余量部分较2010年减少仅2.6%，减量有限，依然处于500万㎡左右的水平。

三种供应中唯一出现增量的是可售存量房源，从2010的78.9万㎡增加到176.6万㎡，增幅达123%，一方面由于2010年楼市受宏观调控影响，个盘销售情况明显不如2009年火爆，开盘房源销售率低、存量较大，另一方面由于少量楼盘在2010年领取了部分房源的预售证，但尚未公开开盘，以未售房源的形式出现在存量房供应中，代表楼盘是世贸江滨花园、昆仑公馆、城市之星等，预计总量达30万㎡左右。

■城区分布中，江干、拱墅、下沙为三巨头

江干区以379.4万㎡的总供应量，占比22.9%，已连续两年成为八大区供应冠军，是杭州主城区未来供应量最大的区域；拱墅区以356.5万㎡的可预计总供应排列第二，占比21.6%，总供应量与2010年相差不大；下沙区以257.8万㎡的可预计总供应位居第三。

上城区在未来楼市住宅供应中占比最小，仅为1.3%；约22.2万㎡。

江干区的未来可预计住宅供量从2008-2009年度的240万㎡左右，至2010年度大幅上升至480多万㎡，跃居第一，2011年度统计略下降至379万㎡，但仍保持首位；拱墅区在2008-2009年的可预计住宅供量均未超过150万㎡，但在2010-2011年已突破300万㎡，增幅超过100%；下沙区域则从2008-2009年的144万㎡上升至2010-2011年的近300万㎡左右。

与此同时，西湖区的可预计住宅供应下滑明显，从2008年378万㎡到2010年度降至150万㎡，2011年统计略回调至218万㎡；上城区则呈现历年递减的态势在2008-2011年四年供应统计中，表现较为平稳的是滨江区，每年度可预计供量持续保持在200万㎡左右。

未来供应增减的变化，可以看出某个城区在未来杭州楼市中扮演角色的变化，供应量上升意味着在楼市地位的提升，供应量的减弱则意味着楼市占据份量的减弱。
■杭州楼市未来供应特征分析

△2011年呈密集供应状态，预计供量达750万㎡，为2010年的1.5倍

·本次报告统计的杭州主城区可售存量房源约176.7万㎡，这些房源基本将在2011年持续去化。

·本次报告统计的杭州主城区未售余量房源约491.5万㎡，集中于43个楼盘。其中，有12个楼盘后续单盘供应量达15万㎡以上，如田园牧歌、泊林印象、自在城、和家园、高尔夫艺墅、滟澜山等，总供应量可达308.3万㎡，占总未售余量供应的62.7%，从最近三年楼市实际供应情况看，规模越大的楼盘年度上市量也越大，以此12个楼盘2011年平均上市量15万㎡(2009年上市量最大的个盘上市面积达35万㎡)计，2011年总共可上市约180万㎡；其余31个楼盘规模较小，未售余量供应大部分在10万㎡以内，如视余量6万㎡以内2011年全部上市、超过6万㎡以上的余量按照年度上市6万㎡推测，此31个楼盘2011年未售余量供应可达138万㎡。

因此，在总未售余量491.5万㎡中，预计将有320万㎡左右在2011年上市，剩余约171万㎡则在2012年上市。

·本次报告统计的杭州主城区新增潜在供应总量为986万㎡，其中：

2004-2009年所出让土地约可产生683.5万㎡的预计新增供应，这部分供应中，有约497万㎡已经开工或将在2011年开工，将会在2011年开始陆续上市，由于大部分楼盘规模较小，以6万㎡以内的楼盘全部推出、超过6万㎡的楼盘按照年度上市6万㎡推测，预计已经开工的497万㎡中2011年可上市量为230万㎡；约186万㎡尚未动工，预计将于在2012-2013年上市。而2010年新出让宅地可产生约330.9万㎡的预计供应，以从获地到销售一年半的常规周期预计，大部分供应将会集中在2012-2013年左右上市，其中少量动作较快的楼盘如中国铁建城、丽晶湾、万厦·香溪已进入推广阶段，将有18万㎡左右会在2011年上市。

预计所有新增潜在供应中，有约250万㎡的供应会在2011年上市，736万㎡的供应会延续至2012-2013年，由此可知，2011年将会是新增潜在供应的集中爆发期。

由此可知，综合可售房源、未售余量和新增潜在三部分供应，合创地产机构预计：2011年杭州主城区住宅供应预计会达到约750万㎡，是2010年的供应量的1.5倍(2010年的总供应约为500万㎡)，将会是供应量密集的一年；若以平均每套130㎡计，总体可预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128㎡/套)，是2010年年度销售量的2.2倍，预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。
一线品牌房企掌握未来楼市话语权

据合创地产机构统计：截止2010年12月31日，未来杭州主城区住宅将上市的491.5万㎡未售余量和986万㎡新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括滨江、绿城、中海、龙湖、保利等十八个一线品牌房企的未上市供应合计达605.6万㎡，占未上市供应的41%。

由此可见：随着大量土地资源的集中，在未来几年杭州的住宅供应亦将逐渐呈现品牌集中趋势，一线品牌房产将主导未来杭州楼市的话语权。而品牌房产成为未来供应主流，对杭州楼市而言至少在两个方面有较大影响：一方面，一线品牌房企以更高的起点、优异的产品研发、营造能力和开发经验，将进一步提升杭州整体房产品质及居住档次；另一方面，由于获地成本、产品营造成本的上升，以及品牌的溢价能力，也将在一定程度上间接拉升杭州房价。

杭州未来住宅供应主要包含未售余量和新增潜在两大部分，总共合计1477.7万㎡，从板块分布看，主要分布在17个大板块中，其中未来供应在100万㎡以上的有六大板块，分别是下沙、滨江、大城东、大桥西、大申花和西溪湿地板块，此六大板块占未来供应的60.2%；特别是下沙、滨江、大城东三大板块，未来供应均在130万㎡以上，将会是未来供应最激烈的区域。

从未来供应的板块分布中可以看，一些板块在楼市中扮演的角色发生了变化，将实现从配角到主角的强势爆发。未来供应超过100万㎡的六大板块中，大城东、大桥西和大申花三大板块在2011年之前均经历过先热后冷的发展状态，在2009年之前是楼市的热点，表现出色，后因供应稀少出现较长时间的沉寂：大城东板块在2007-2010年供应断断续续，仅东方红街项目在2009年有供应，板块整体供应表现无力；而大桥西和大申花板块在2007-2008年经历了第一波开发热潮后，2009-2010年呈现供应断档期，较长时间的沉寂使板块的热度减弱，一度沦落为楼市配角，而今，大城东、大桥西和大申花三大板块在大供应映衬的强势回归无疑成为2011年的热点，将再度登上楼市主角之位。

从板块未来供应的两种不同形式看，供应量较大的板块呈现双相曲线，即如果未售余量供应量大，则新增潜在供应量小，反之，未售余量供应量小，则新增潜在供应量大，代表板块是滨江、大城东、大桥西、大申花、西溪湿地、九堡、丁桥、市中心等，这意味着这些板块未来供应时间分布不均衡，在未来某个时段出现集中供应的可能性较大，时饥时饱的供应态势在所难免。如滨江、大城东、大桥西、大申花、丁桥、市中心等板块新增潜在供应量大、未售余量供应小，未来供应基本会集中在2011年下半年-2012年，2011年上半年供应量相对较少；而西溪湿地、九堡、三墩等板块未售余量供应大、新增潜在供应小，供应时间会相应提前，主要集中在2011年全年，部分延续至2012年。

 

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