2010年杭州市商用地产之路如何延伸？

2009年杭州的住宅市场可谓风生水起，商用地产虽然在上半年略显沉寂，但下半年开始也出现出了明显的萌动迹象。众多实力房产企业纷纷将商用地产作为未来公司的重要发展战略。事实表明，2010年的杭州商用地产将可能成为历史性的发展拐点。

 

一、2009年一级市场先抑后扬，2010年区域竞争将更加突显

从2009年商用用地的成交走势来看，整体走势呈现"U”型发展。2-8月份商用用地市场持续数月低迷，9月份随着楼市和住宅用地的持续火爆，商用用地也开始回暖，并在11月份达到48万平方米（建筑面积）。12月份成交量也超过30万平方米。

随着国际金融危机的远去、宏观调控政策的对住宅市场的挤压，预计2010年商用土地在房地产市场中的地位将突出出来。事实上，根据杭州国土资源局网页上的公示显示，从3月9日开始至3月16日，共将举行3场地出让会，出让杭政储出[2010]6号-16号的土地，其中包括4宗宅地、7宗商用用地，很明显，商用用地成为主角。

2009年商用类用地共成交了245.4万平方米（建筑面积），其中经济技术开发区、江干区和下城区位列三甲。预计未来2年内，上述区域将主导杭州商用地产的竞争格局。

二、2009年下半年商用类项目（不含写字楼）成交持续上扬，2010年将稳中有升

扣除统计因素影响以及个别高档楼盘热销的影响。2008年商用项目成交均价基本与2007年持平。中，2007年5月份，由于杭州国际商务中心的热销，使得价格明显偏高。扣除该项目影响，2007和2008两年，价格基本保持平稳，且无明显上扬趋势。

2009年，市场走势较2008年有所好转，但与2007年依然有明显差距。2009年6月份开始，受楼市整体回暖影响，商用物业也开始走高，而成交价格保持平稳。

根据2009年下半年市场走势及2010年宏观调控政策的影响，预计2010年杭州市商用地产将在2009年下半年的基础上保持稳中有升的发展态势。

 

 

三、2010年实力房企群雄逐鹿，商用地产市场硝烟四起

当前杭州的商用格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。从发展趋势看，"一心多点”的格局，已经开始向"多心多点”的格局转变。而区域化消费将成为主流。其中，武林、湖滨、吴山三个商圈是杭州传统的核心商用区。钱江新城因为万象城、来福士广场、波浪文化城的开发建设将要形成一个商用中心。而未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商用副中心。目前，临平副城已经有银泰百货临平店、中都百货、沃尔玛临平店进驻；萧山江南城已经有包括汇德隆百货、解百萧山商厦、二轻购物中心、大润发超市、江苏时代超市、恒隆广场衣之家百货、萧山商用城等进驻；而正在成熟中的下沙沿东板块，因为有了保利、世茂、金隅等诸多企业的开发，未来的商用地产市场也将逐步成熟起来。

与杭州城市发展和商用格局的演变相呼应的是房企逐鹿商场，商用地产市场竞争愈演愈烈，其未来竞争的激烈程度从以下事件略见端倪：

一、深圳卓越集团总部证实，卓越集团已经正式通过二级土地市场获得杭州地块，正式宣布这家一直擅长开发经营商用物业的大型综合房地产集团进军杭州楼市的序幕。

二、2009年年底，龙湖地产高调宣布成功竞得位于下沙的85─88号地块。该地块因为地处地铁一号线下沙中心站的上盖物业，由此，龙湖地产计划长期持有商用物业的意图已经非常明显。而本土企业代表，以百货业为主业的百大集团近期的举动也颇值关注。

三、2009年10月27日，百大集团参加60号地块项目的挂牌竞买，最终以26.5亿元由百大集团子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞拍获得，并共同设立项目公司进行后续的投资开发。通过60号地块项目开发，百大集团选择商用地产作为新的业务方向。

四、2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基。该项目位于城西核心地带，项目北侧为萍水路，南侧为运河，东侧为唐中路，西侧为丰潭路。项目总建筑面积达40万平方米，为四个主体部分，分别为Galleria哑铃式购物中心综合体；沿河时尚步行街和CANALCITY消闲区；由两栋办公楼、一栋星级酒店和三栋SOHO楼组成的高层建筑组团，以及位于四层综合体屋面上的开放式中央公园。预计该项目将在三年时间完成整体建设与招商，建成后将成为城西首个真正意义的ShoppingMall。

五、杭州万象城预计将在2010年8月份以前正式开业。该项目目前的主体结构、幕墙、屋面工程已进入全面收尾阶段，机电安装也已经进入全面调试阶段，而园林景观目前已经完成过半，公共区域的室内精装修也正在全面推进。2010年8月将在万象城举办亚洲冰上邀请赛。

六、继上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场之后，"来福士”品牌终于落户杭州，据了解，杭州来福士广场是中国目前最大的来福士，总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方。一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商用广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城。

经过最近几年杭州商用地产激进式的发展，该领域正面临着新的转折。新开工高端商用项目陆续增加、商用地产正发生着结构性的调整，由此，杭州的商用地产正从数量型向品质型转变。未来几年将是杭州商用地产的黄金发展期。

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