多样中寻平衡：全球物业投资展望

到2020年，全球城市人口或将新增3.8亿，这意味着城市房地产需求将急剧上涨。随着城市化进程的加快和写字楼需求的增长，全球主要城市的写字楼租金也将随之上升。

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如果全球城市人口新增3.8亿，那么高收入国家的城市人口预计将新增3400万，其规模相当于三个巴黎！联合国预测，到2020年，预计中等收入国家的城市人口将新增2.9亿，相当于12个上海的人口规模。

如此迅速的人口增长，势必需要大量新建住宅、写字楼、商铺、物流中心和基础设施，因此未来全球城市的房地产发展潜力巨大。

莱坊最新发布的2016年《全球城市报告》，对全球20个领先城市的未来房地产市场趋势和市场表现进行追踪，其中监测到的全球20个城市优质写字楼租金指数显示：2015～2018年年底，预计八个城市的租金增长将达到两位数，其中马德里和孟买以22.2%和21.3%的增长率位列前两位；预计上海和北京的租金增长率将分别达到6.1%和1.8%。随着城市化进程的加快和写字楼需求的增长，主要全球城市的写字楼租金将随之上升。

全球资本市场五大趋势

全球金融危机后，房地产投资市场形成新的格局和市场环境。

专业用途物业受到更多关注。诸如医疗保健、养老院、汽车酒店、学生宿舍等专业用途物业，不断发展并逐渐形成一个细分市场。全球金融危机后，投资者愈发意识到资产多样化的重要性。尤其在传统物业的投资回报率已逐步走低的今天，专门用途物业被视为保护和增加财富的替代方法而受到越来越多投资者青睐。如今，加油站、服务区、数据中心和废物管理设施等资产开始在物业投资组合中占据日益重要的地位。

租金收入——长期还是短期？商业地产是一种收入驱动的资产类别，其长期表现有赖于高水平且稳定的回报。然而，在实际情况中很多投资者被迫承担更高的风险。许多西方市场，商业物业的主要吸引力是物业可供长期租赁，并带来稳定收入。而在亚太区，由于租约年期较短，多为二至五年，投资者往往比较关注资本价值和租金增长前景。

管制放宽。政府管制是影响全球资本流动的一个重要因素，这一因素可能促进或抑制房地产投资市场的发展。其中，取消所有权限制和允许使用新投资工具或有助于吸引大量资金入境。亚太地区，近期最重大的消息是中国和澳大利亚签订自由贸易协定，预计此举将推动两国之间的跨国物业投资增长。

综合用途物业投资。综合用途物业项目所提供的投资组合可以让投资者分散风险，并持有在未来一段时间有机会快速增长的房地产物业类型，例如伦敦巴特西电站。

美国和中国的海外资金。2013年6月至2015年6月的两年间，美国投资者作为跨境投资的主导，对国际商场、写字楼、物流用途物业和酒店物业的投资超过1000亿美元。

跨国资金流持续增长、投资组合多样化，使投资者目光不再局限于传统的写字楼、零售和工业物业，而是在全球寻找新的投资机遇。

房地产投资者面临两难

如今，在全球资本市场五大趋势下，全球房地产投资者所面对的两难困境是：到底要选择高收入国家成熟但增长缓慢的城市，还是选择增长更快但风险也较高的新兴市场进行投资？新兴市场增长强劲，其重要性不言而喻，但成熟城市的优势有时却会被忽视。虽然上海的人口是巴黎的两倍多，但巴黎人均生产总值却是上海的四倍，在购买零售或休闲等与生活方式相关的物业时，这无疑是需要考量的因素。

此外，在较发达的国家，未来趋势是扩大现有城市的规模，来适应新增的城市居民，而不是重新建造一个大都市。国际投资者愿意为成熟的中心城市提供必要的发展资金；在新兴市场中，城镇可以在几年内发展为城市，而新城市指日可待的强劲增长势头，必将吸引雄心勃勃的海外投资者在当地购买房地产。

自1990年以来，亚洲已建设了约470座新城市，其中393座位于中国和印度。扩大发展新兴城市所需资金很可能会由当地投资者提供。而国际投资更可能流入既有的中心城市或达到世界水平的新兴城市，如北京或班加罗尔。

这并不是说发展中国家不会有投资机遇。如果发展中国家的快速发展能得到良好的管理，那么就能抓住城市变革转型的机会。实际上，目前已经可以看到位于中国珠江三角洲的超级城市，包括香港、深圳、广州和澳门，约有1.2亿人在此区域居住活。

联合国预测截至2020年，中国城市人口将新增9500万，届时将出现更多超级城市。因此，预计物业投资者将会在全球物业投资组合的增长与多样化之间寻求平衡。

扩张中的CBD：写字楼的变革

根据莱坊2015年第二季度摩天大楼指数显示，香港仍是全球摩天写字楼租金最昂贵的城市，租金达到每年每天每平方米人民币47.85元。就租金增幅而言，伦敦和旧金山的摩天写字楼租金增幅最高。2015年上半年，上海的摩天写字楼租金增幅为5.3%，仅次于伦敦和旧金山，租金达到每天每平方米人民币13.62元，位列全球城市第十一名；而北京的摩天写字楼租金下降了一个百分点，租金达到每天每平方米人民币12.59元。

莱坊亚太区研究部主管霍尼克认为，尽管中国经济增速放缓对亚太区内造成一定影响，但预计未来数年内，亚太区的经济增长仍相对强劲。再加上印度和中国内地城市化进程加速，未来三年，亚太区全球城市的写字楼租金仍有增长动力。

随着新增供应的集中推出，以上海为例，第三季度甲级写字楼市场空置率同比上涨2%~5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，区域内空置率将保持在5%以内。预计中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的情况。

此外，鉴于今年上海市内部分项目延迟推出，预期的大量供应未能及时出现导致第三季度写字楼整体租金同比上涨5.5%，其中中央商务区租金涨幅较快，小陆家嘴(600663,股吧)区域同比涨幅更是达到11%。由于未来有大量新兴商务区新增供应入市，写字楼市场平均租金将会出现下跌趋势。

2016到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。为了进一步发展，城市必须想办法最大限度地利用其有限空间。向外或向上发展的弊端使开发城市中央商务区的地下空间成为另一种选择。上海政府已经开始探索开发地下空间以适应未来发展。

针对全球城市化进程加快及全球资本市场五大趋势，中国投资者主要有哪些选择？首选的城市有哪些？对此，莱坊亚太区研究部主管NicholasHolt在接受《财富管理》记者采访时做出了介绍。

《财富管理》：对于亚太投资者而言，过去一年海外投资市场出现哪些新趋势？

NicholasHolt：我们发现，亚洲投资者对美国、澳大利亚和英国等成熟西方市场的兴趣持续高涨，同时越来越多的美国投机资本正在寻求亚洲的机会，比如中国一线城市的投资机会。

过去几年来，绝大部分主要市场的回报率呈受压状态，一部分市场的回报率甚至达到历史最低。现在的关注点在于哪个市场有租金增长的能力，美国和英国市场由于复苏强劲，对投资者的吸引力尤甚。除此之外，虽然澳元走低，但是国际投资者对澳大利亚市场的关注度不减反增。

美国投资者一直关注亚太地区，但近来中国经济放缓一定程度上影响美国买家的信心，因而2015年上半年的交易宗数相对有限，加上受2015年夏季股市动荡的影响，美国对中国市场的投资兴趣可能在短期内降温。与此同时，中国海外投资持续增长，截至2015年六月的过去两年间，中国资本对海外商业物业的投资总额达到了240亿美元。

《财富管理》：中国投资者在投资选择上的偏好是什么？首选的城市有哪些？

NicholasHolt：中国的投资者持续聚焦主要的全球城市，其投资首选是写字楼，当然投资酒店也是一大偏好。美国、澳大利亚和英国是投资首选城市。此外，中国投资者倾向于直接购买物业，因而绝大部分的中资企业都是直接收购。当然，随着中资企业对海外市场的了解加深，他们也开始探索美国、澳大利亚和英国次级市场的投资机会。

《财富管理》：写字楼这种投资方式的主要吸引力在哪里？写字楼市场呈现哪些发展趋势？

NicholasHolt：相对于投资住宅和零售物业，写字楼的回报比较稳定，投资者可以获得有保障的租金收入。同时，写字楼的品质相对较高，选择性也较多。从长期来看，写字楼是多元化投资组合中的重要组成部分，尤其是在经济和物业市场都不稳定的时期，写字楼投资的优势更为明显。

过去一年，根据莱坊所追踪的19个亚太区市场表现来看，10个市场中，租金增长以东京增幅最高（17.5%）。未来12个月，预计将有13个市场的租金将上升或保持稳定。

之所以建议投资者聚焦未来写字楼发展，我们认为未来的写字楼将打破固有模式，成为一个可以提高员工满意度、促进员工互动的场所。可以看到，创客空间越来越受到关注，通过共享办公空间，"创客们”能够分享知识和创意并协同创造。

《财富管理》：此次2016年《全球城市报告》，还带来哪些有意思的新发现？

NicholasHolt：《全球城市报告》针对主要商业城(600306,股吧)市住户市场和投资市场的未来趋势进行分析，并鉴别基础设施项目和主要经济驱动因素，可以呈现对这些城市未来数年发展的看法。

此次对驱动全球26个主要商业城市的物业展望，其中特别想分享两点：首先，未来几年发达经济体的优势将越来越明显，并将持续吸引大量资金流入；其次，全球城市的基础设施发展将带来大量机会，可以为高净值人群的海外投资带来新的关注方向。

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