房屋置换税收减免抵扣该如何办理？

案情：李女士在宝山区新沪路有一套售后公房，面积51.6平方米，已居住10年。2008年12月底，她看中徐汇区徐汇新城一套102.89平方米的二手房，准备购买。同时，她于今年1月将自己的公房以58万元价格挂牌出售。她想了解自己这次购房置换是否能享受到政策的优惠？自己购房的营业税、契税和所得税该如何办理？

律师观点

上海市政府早在2006年就已出台了促进房屋交易流通的优惠政策。在2008年10月至12月间，又根据国务院的有关精神指示，相继发布了进一步促进本市房地产市场健康发展的若干意见，鼓励住房的置换和流通。李女士现在置换房屋，确实遇到一个比较好的时机，能够享受政府推出政策的优惠。

首先，李女士计划先出售自己的一套售后公房，再去购买新房。在购买房屋的契税方面，她只要是在售出公房后一年内重新购入新房的，就可以享受到退税或抵扣的优惠。当然，这一年的时间，必须以合同签订的日期为准，同时，出售和购入住房的产权人应为同一人。如果不是同一人的，是夫妻的，必须提供婚姻关系证明。

办理时，根据有关规定，契税优惠，具体操作方法有两种，一种是在办理新房子产权证缴纳契税时直接抵扣；另一种是全额缴纳完毕新房子契税，再办理退契税的手续。

办理时，李女士应带好新房购房合同、新房产权证、新房购房发票、新房契税完税证、原购公有住房购入材料(购房合同、购买公有住房发票或公有住房出售价格计算表)、原购公有住房卖出材料(买卖合同、"上海市个人房屋出售发票”第四联(绿色))、身份证、户口簿等材料，备好原件和复印件，在周一至周五工作时间，直接到房屋所在地宝山区房产交易中心的税务窗口申请办理契税的抵扣或退税。

另外，李女士出售的是自己居住两年以上，且如果是家里唯一住房的，可以享受免征个人所得税。如果不是家里唯一住房的，只要李女士在售出老房后一年内再购入新房的，同样可以享受售房个人所得税纳税的退税。

李女士可以凭新房产权证上记载的时间，和向宝山区税务部门缴纳的个人所得税保证金凭证记载的时间，只要在一年以内的，就能够向宝山区税务部门申请退税。这里，同样要求，新购房产权证上的名字必须和原出售房屋的产权证上名字一致。

在申请办理退税时，李女士要填写《个人1年内重新购房的住房转让所得个人税纳税保证金退还申请表》，并带齐《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》原件、《专用收据》(原件)、新购房的购房合同(原件和复印件)、新购房的所有购房发票(原件和复印件)、新购房的契税完税凭证(原件和复印件)、新购房的房地产权证(原件和复印件)、新购房产权人的身份证件(原件和复印件)、如房产证上权利人为2人以上的，必须提供所有权利人本人签名盖章的住房产权分配比例约定书(原件和复印件)。如果李女士要委托他人办理的，还要出具由公证机关公证的委托证明原件和复印件、纳税保证金退还专用存折(原件和复印件)——专用存折要到各房地产交易中心指定的银行办理。

此外，根据李女士的情况，只要她在2008年11月1日以后到2009年12月31日前完成售出旧房，置换购买新房的，还可以享受免征土地增值税、营业税和印花税的优惠。(作者为上海中村律师事务所律师)

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