房价脱离居民支付能力 我国楼市刚性需求不"刚"

楼市低迷还在延续，房价虽然有些下降但仍处于高位，整体销量则在不断下滑。与此相对应的是，一些人士的大量需求能支撑较高房价的"刚性需求”观点也不绝于耳。

    一般而言，刚性需求是指人们日常生活中必不可少的吃穿住行需求。就楼市的"刚性需求”观点而言，它的基础支撑点，则是我国处于快速城市化进程中,大量劳动力从农村涌入城市，城市适婚年龄人口在不断增加，一些居民的住房也需要升级换代。由此，在关于中国楼市走向的激辩中，首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求以及子女教育等种种刚性需求，一直是楼市看多者的立论所在。

    然而，楼价步入跌途、交易量愈发萎缩的事实，却说明我国楼市的这种刚性需求并不"坚硬”，似乎还具有很大弹性。

    其实，真正能支撑楼市的是有效的刚性需求，它反映了居民对住房的需要，同时还必须建立在足够的经济支付能力基础之上。

    首先，楼市的刚性需求目前无法"刚”起来，最重要的原因是高高在上的房价日渐脱离了人们的支付能力。全国瞩目的深圳楼市在数月下跌之后，"十一”期间举办的秋季住房交易会仍然惨淡收场。深圳大学金融研究所国世平教授调研后发现，深圳房价均价3000元/平方米时，有支付力的刚性需求是100%；当均价为8000元/平方米时，有25%的刚性需求退出市场，价格支撑为75%左右；而当均价涨到14000元/平方米时，又有25%的需求退出市场，有支付力的刚性需求只剩下50%了。

    当房价涨幅大大高于收入增长，市场承接力开始出现断层，有效的需求基数逐渐缩小，房价下调便成为趋势。按照世界银行和联合国人居中心的标准，一个地区房价收入比超过7以后，就会被认为是"房价最难承受地区”。

    而我国大部分城市目前的房价收入比都要高于7，北京内城区达到38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。可以说，当居民只能望房兴叹时，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。

    其次，高房价虽然是城市繁华

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