房产与金融的爱恨情仇

今年6月19日，中国人民银行公布"增强人民币汇率弹性”，此动静一出，带给市场强烈的"人民币升值预期”。

而此时，间隔今年4月国家出台"史上最严肃楼市调控政策”仅有两个月时间。

作为金融属性十分显著的房地工业，这轮人民币升值的预期，能否成为重拳调控之下楼市的一根"救命稻草”？

在国家严肃的调控政策与"人民币升值预期”的双重影响下，房地产市场又将呈现怎样的走势？

汇率与楼市的"爱恨纠葛”还将继承？

7月份以来，部门地区放松了三套房贷，个别央企拿地的报道也成为民众热议的焦点。

与此同时，史上最严肃调控政策也初见成效。  

6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。分析人士以为，6月份全国房价环比由涨转降的泛起，标志着房价在统计上已经泛起"拐点”。

合法业界预测房地产调控是否会有松动的迹象的时候，国家有关部分立刻让市场杜绝了这个动机。

7月12日，银监会、住建部和国资委三个部分纷纷作出回应，夸大房贷政策不变，楼市调控继承。

闻名财经评论员叶檀以为，在目前复杂的经济环境下，房地产市场因为其浓厚的金融与货泉色彩，已经成为国家货泉调控的独门秘笈，不可能中途而废。

一边是史上最严肃的调控政策，另一边是人民币升值预期带来的气力，在这些因素叠加的影响下，下半年房地产市场将如何演绎？

市场分析人士指出，从调控的角度看，房价上涨减速或者个别城市下跌成为必定；但从人民币升值后，国际资本逐利的角度看，很显然，中国楼市多了一股和调控方向相反的做多气力。这样双方气力的博弈，对于中国房地产市场的稳健运行显然是有利的，避免了中国楼市过度下跌的可能。

市场人士指出，从全球其他国家的经验来看，人民币升值对楼市的终极影响取决于升值后宏观经济的走向，假如经济仍旧能保持较高的增长，则升值对房地产是利好；假如经济泛起衰退，则房地产亦将受损。

因此，在各种复杂因素交织的情况下，可能决定我国房地产市场走势的根本因素仍是宏观经济的增长，只有国家宏观经济持续增长，才能带来房地产市场长期健康的发展。

同时也有人以为，当前我国房地产市场基本需求依然旺盛，政府很难长期用行政手段控制房价，要做到遏制房价过快上涨，必需切实增加有效供应，并控制投契性购房。

高房价背后的汇率推手？

今年以来，一则关于人民币汇率和中国楼市的笑话广为流传：一个美国人到中国旅游，拿10万美元兑换了70万元人民币。在中国待了一年，吃喝玩乐花掉10万元人民币。回美国前，他到银行兑换货泉，因为人民币兑美元升值了，这位美国人用剩下的60万元人民币仍旧换到了10万美元。来时10万美元，回去时仍是10万美元，他即是在中国白吃白喝白玩了一年，于是高兴奋兴地回家了。

另一个美国人效仿他，也来中国拿10万元美元换了70万元人民币。这个美国人更智慧，他用其中60万元买了套屋子，把剩下的10万元用于吃喝玩乐。一年后他想回美国，就把屋子卖掉，因为中国房价飞涨，原先买的屋子涨到了120万元人民币。再加上人民币升值，他得到了20万美元！他不仅在中国白吃白喝一年，还赚到了10万美元！

笑话当然可以一笑置之，但是其中透露出的"人民币汇率”、"热钱”与"房价”之间的关系，却十分耐人寻味。   

人民币汇率与房地工业有什么关系？为什么说"人民币升值将带来房地工业的升值”？

作为典型的资金密集型行业，房地产市场的供应和需求都离不开银行贷款，其金融属性非常显著，因此国家货泉政策对房地产市场有重要影响，房地工业也因此有"第二金融业”之称。

作为货泉政策的组成部门，央行历次利率调整和汇率轨制改革，都紧密亲密牵动着房地产市场的心跳。

从这个角度讲，房地产与股票等证券资产的属性相差无几。

因为通常情况下人民币升值将引起资产重估，以人民币计价的资源、房地产、金融资产的价值也要同样升值，因此，股市和楼市的上涨就在预期当中。

事实上，人民币升值的预期，已经给中国的股市和楼市带来过一轮汹涌澎湃的上涨行情。

2005年7月，中国人民银行公布启动人民币汇率改革，在此后的几年内，中国股市和楼市迎来了持续单边上涨的行情。

在2005年-2008年的3年中，中国大部门地区的房价成倍上涨，中国房地产行业也迎来了飞速发展时期。

有数据表明，中海内地的房价，与人民币汇率的走势曾经惊人的一致。

外汇行情显示，美元兑人民币汇率自2005年7月后持续走低，直到2008年9月才进入横盘阶段。

与此同时，上海二手房指数显示，2007年5月起上海的房价呈现加速上扬之势，并一直维持到2008年7月。   

2010年6月19日，中国人民银行公布"根据海内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。

这意味着中国人民银行继2005年之后，重新启动汇率改革。动静一出，立刻引发了金融市场对人民币升值的强烈预期，不少分析人士也立刻提出"人民币升值将对房地工业产生利好”的观点。

新一轮汇率改革将加温楼市？

正由于如斯，央行启动新一轮汇率改革的动静一出，立刻有市场人士将此解读为对楼市的利好，甚至把这个动静作为在重拳调控之下"水深火热”的房地产市场的"救命稻草”。

齐鲁证券的分析以为，从外币流入的角度来看，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处。这种行为对房地产的影响主要包括两个方面。第一，外汇占款的增加无疑间接扩大了货泉供给量。而货泉供给的增大，将直接进步房地产行业的景气程度。第二，因为房地产本身的金融属性，使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。这无疑加大了对房地产市场的需求。

其次，从对本地居民影响来看，升值后人民币购买力无疑将有所扩大。由此伴随而来的收入效应和财富效应将进一步进步本地居民对房地产市场的需求。

新浪地产也分析以为，人民币升值预期对房地工业的利好影响短期内将成为主流。

事实上，从沪深股市近期的行情来看，房地产板块表现抢眼，也印证了这种短期利好的说法。

央行重启汇改带来的人民币升值预期，真的能带来楼市的又一轮"人民币升值行情”吗？

事实上，这恰是此前不少学者所担忧的。

今年4月初，美国财政部长盖特纳溘然访华，被市场普遍以为是为了对人民币升值进行"施压”。

随后，中国主流的经济学家纷纷发表言论，表示了对"人民币升值预期带来房地产泡沫”的担忧。

4月份，经济学家谢国忠说，"人民币升值预期如斯之强，或许也是中国泛起巨大房地产泡沫的最重要原因。中国的房地产市场是金融史上最大的泡沫之一，考虑GDP因素，或许比美国更为严峻。人民币升值预期令热钱涌入，引发活动性过剩和投契，更助长中国的房地产泡沫。活动性现在又引发通胀迅速抬头。假如货泉刺激政策退出，房地产泡沫就会降温或者破裂”。

经济学家向松祚以为，国际投契热钱将利用升值预期，在中国获得巨大套利收益，加剧中国财富向外国投契家手中转移。多个研究机构的估计是，中国两万多亿美元外汇贮备中，至少一半是热钱流入中国所形成。他以为2009年的房地产价格暴涨，也有投契热钱大量介入的迹象。

而闻名的外汇专家谭雅玲则明确表示，人民币假如升值速度较快，一旦见顶，升值预期有可能溘然转为贬值预期，大量"热钱”出逃，终极导致中国房地产市场的急剧波动。

楼市调控为"汇改”铺路？

合法各界学者对此忧心忡忡的时候，国家出台了"史上最严肃楼市调控政策”组合拳。

4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部门城市房价过快上涨的政策措施。

紧接着，一系列直接针对楼市的调控政策接连出台，从范围、力度和可操纵性上来说都是空前严肃。

有观点以为，这项针对楼市的调控政策，从某些方面来说，恰是为了给央行重新启动汇率轨制改革铺路，为即将到来的"中美货泉战役”做预备。

4月21日，西南证券发布研究讲演，以为房价回落是汇率放开的先决前提。

讲演称，快速上涨的房地产价格加剧了我国经济题目的复杂性。当前我国房地产市场已从自住需求的刚性转化为投资需求的刚性阶段。在投资需求刚性阶段，遏制房价上涨的最有效措施就是短期内通过频繁的高压政策扭转公家对房价的既成的只涨不跌的预期，而房价的回落恰是我国重新启动汇率改革的条件前提。

复旦大学经济学教授孙立坚6月底也发表观点以为，国家选择房地产市场泛起整顿以后的价格向下调整趋势日趋显著的现阶段，来重新启动汇率改革，风险相对要低一些。

由于受此影响而泛起的热钱和中国自身投契资本的离场，大大缓解了人民币升值所带来的对资产泡沫泼油救火的推动作用。

进入7月份以来，不少数据也表明这种措施的有效性。7月上旬，广东社科院专家黎友焕指出，固然二季度泛起了港澳台等境外储蓄资金大量流入内地的现象，但监控数据显示热钱总体上依然在流出，可以判定投契性热钱正在从中国楼市和股市中撤离。

楼市和股市向来是热钱的"温床”，但二季度以来，这两大"温床”同时骤然降温，使海内市场对国际热钱的吸引力骤降。

农业银行日前发布的讲演指出，热钱进入股市和楼市的目的是获取资产价格上涨收益，二季度以来股市和楼市的低迷进一步降低了热钱流入的意愿。

专家们还指出，根据监测，从股市、楼市中撤离的热钱有相称一部门回流到了美国。

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