淡市闪现商铺商机

外资对于上海商铺投资的热情不减，商业市场将成为外资进入上海房地产的热点领域。

   撰稿·陈基强

   受金融危机影响，国际零售业巨头在上海的业务扩展放缓，但上海人均收入的不断增长和刺激消费的政策推行，不断强化着上海商业市场的整体地位。上海的商业市场以其趋势年轻化、定位国际化和竞争差异化，继续着这座城市由商而兴的发展特色。

   上海现有的商业区形态主要分为带状、环状和块状三类。带状商业区以街道形式表示，如南京路、淮海路、四川路商业街；环状型商业区由中心点呈环状向外辐射，如徐家汇、五角场商业区；块状商业区呈现出成片分布或街区分布的形态，如新天地、豫园商城。

   商业区的兴与衰，地段和人流是关键。在区位界定上，商业区主要分为市中心商业区和区域型商业区。市中心以南京路和淮海路最典型，这些区域成就了国际一线品牌的汇聚之地，最能体现上海盛世繁华，旨在吸引世界级的消费人群，市中心的商铺租金也在追赶纽约第五大道和香港中环。区域型商业则主要面向某一特定范围内的消费群体，业态类型更为"平民化”，通过社区、学区、办公商业等形式服务于周边人群。同时，随着上海轨道交通建设遍地开花，轨交商业已成为上海商业市场的一道新风景线。

   根据基强联行最新的市场分析报告，2008年上海优质商业首层平均租金为40元/平方米/天，较上年增长39.7%。至2008年底，市场累计吸纳量为284万平方米，累计供应量为299万平方米，空置率略微上调至5%。商业市场的租金受到区位因素的影响较大，如淮海中路、南京路这样的传统商圈日租金最贵可达120元/平方米，五角场最贵日租金则为50元/平方米。虽然上海市中心商铺租金增长明显，但与香港铜锣湾282元/平方米/天的高昂租金相比，仍是望尘莫及。于是，南京西路、南京东路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴这五大一级商业区因其成熟的高端市场格外引人关注，在各大顶级品牌的追捧下没有铺位的空置现象，排队等待铺位的人流也可能要延迟12-18个月。

   值得注意的是，在国内开发商面临资金链问题时，

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