操作指南：存量房贷如何申请7折优惠利率

一、申请流程及FAQ

1、什么样的人能申请七折房贷优惠利率？

原则上只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，都可以申请7折优惠利率。

在上海，各银行操作尺度及申请条件仍各有不同。

下面为沪上各银行详细申请条件：

四大行：四大行相关人士表示，调整前执行基准利率0.85倍优惠、没有拖欠还贷记录是利率7折的最基本条件，此外，存量房贷还必须符合"首套贷款”、"普通房”等要求。
2、办理需要什么流程、资料？（一般都需本人申请、身份证必不可少）

中行、工行：申请人需为借款人本人，带身份证以及贷款合同到原房贷经办银行提出申请。

建行：则在身份证和贷款合同基础上，再要求提供供款存折；客户必须到银行提出申请，这是一份贷款合同补充协议。

农行：按房贷合同约定打0.85折，贷款额度在30万元以上，没有不良信用记录的存量客户都可以申请。

招行：带齐资料申请，存量客户申请七折最优惠利率的批核，只需一到两周时间。

华夏银行：申请贷款带上自己的身份证，就可以了。不过如果是两个人共同申请贷款的，一定要2人一起去。

3、执行7折优惠利率后能省多少钱？（总额、月供）

如果按房贷尾款50万元、贷款期15年、8.5折的贷款利率计算，购房者须支付利息37.8万元左右，如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为31.1万元。两者相比，7折利率可为购房者节省6.7万元的利息。

以100万元贷款额度、20年期为例计算，下浮15%后利率执行5.049%，月供6626.66元，利息合计590398元。下浮30%后的利率执行4.158%，月供为6143.38元，利息合计474411元。执行新的优惠利率，可节省利息115987元。月供少近500元。
4、2009年1月份的房贷如何还款

四大行建议：在未明确新的贷款利率之前，客户应在1月20日还款日前，按原来的基准利率折扣标准（即原来如为基准利率0.85倍，届时仍须按利率0.85倍还款）存入月供房款，以免因扣款不足而发生逾期记录。

二、申请优惠利率未能获批的情况

1、谈判技巧：转按揭当作谈判筹码

网友：刚开始出台政策的时候，我给银行的人打电话，银行说，我是存量房，不能享受这个政策，拖了一段时间银行又说可以了，毕竟银行很清楚，如果不给优惠，肯定要流失客户。

2、若谈判破裂：考虑转按揭

房贷从一家银行搬到另外一家银行，即办理同名转按揭。但是如果客户所剩贷款本金不多、期限不长，那么贷款"跳槽”并不划算。

3、转按揭成本、流程是什么？

贷款5万-30万元(含30万元)的担保费是800元，30万元-50万元的担保费是1000元。此外还有抵押登记费80元、公证费100元-150元。假设客户需要"跳槽”的贷款金额为50万元，那么客户首先需要支付"跳槽”相关费用1200元左右。（"跳槽”前请考虑是否划算）

需要资料：有效身份证明及婚姻状况证明文件；收入证明；还款对帐单；房屋产权证等。

三、公积金贷款能享受优惠吗？

10月27日公布的房贷新政，房贷7折优惠利率是针对商业房贷，公积金不属于优惠范围。

按利率下浮30%计算，5年期以上商业房贷利率为4.158%（5.94×0.7）。如果是20年期房贷，每10万贷款月供为614.34元。5年期以上公积金贷款利率为3.87%。以20年期公积金贷款为例，10万元贷款月供为599.15元，仅比商贷少还15.19元。

四、案例

尽管目前多数银行的存量房贷调息细则还未明朗，但个别市民的真实案例却颇具代表性。

VIP客户被网开一面

张先生去年初购买了一套总价为200万元的房产。由于张先生是第一次购房，当时中行给予贷款利率下浮15%。

张先生于去年底向中行申请存量房贷基准利率下浮30%的优惠。按中行政策，张先生如申请七折优惠，必须达到中行VIP优质客户的门槛要求。由于张先生个人拥有净资产达170万元，中介公司直接帮助张先生申请了七折的优惠利率。

存满50万可走"绿色通道”

申先生2006年在松江区购买了一套94平方米的商品房，目前在农行的商业贷款还有29.5万元。

昨天，申先生打电话给农行，信贷员表示，尽管申先生满足"首套贷款、普通住房”等基本要求，但因商业贷款余额不足30万元（公积金不能计算在内），所以不能享受七折优惠。不过申先生可以考虑在农行存满50万元的金融资产（包括存款、证券、基金、国债等），"那时即便商业贷款额度不足，也能享受七折优惠。”

转按揭被当作谈判筹码

李先生第一套房面积不到90平方米（贷款已经还清），前年他又贷款购买了一套大户型。昨天李先生向中行咨询存量房贷调息一事，获悉细则还没出来。于是李先生又打电话给深发展，对方说可以办理转按揭，且有资格申请七折优惠。

随后，李先生将上述情况转诉中行，中行工作人员表示，由于李先生一家三口人均住房面积不到32.2平方米，按照中行的规定可视作为改善型购房，因此能被视为VIP客户享受七折优惠。中行遂让李先生递交申请材料。

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