买卖活跃、租赁企稳 4季度办公楼市场现复苏

   在2009年四季度，沪上办公楼市场回暖迹象明显。买卖市场上，成交活跃水平处于年内高点，意向者购买增多、主流成交面积变大；而在租赁市场上，租金价格下跌速率进一步放缓，并开始显现初步的企稳迹象。

   21世纪不动产上海锐丰商业楼宇二部经理明聪表示，今年4季度办公楼交易市场活跃程度增高，买卖客户咨询数量出现2~3成的上升，且成交速率大为提升。

   目前办公楼的买家主要为内资企业，办公楼在购入后的自用比例约为80%。从长期角度看，办公楼的租赁成本要高于买卖成本，且具有资产保值和抵御膨胀双项功效，这是吸引买家购买办公楼的重要因素。现阶段，办公楼的交易活跃区域主要为浦东八佰伴、长宁中山公园等商圈，这些地区甲级写字楼的售价水平约为2.5-3.5万元/平米。

   近期办公楼买卖交易的另一个特点是大面积的物业占比上升：今年4季度500平米以上大面积交易约占总成交量的75%。由于临近年底，受益于经济复苏的企业，出现了大幅盈余，可抽出资金用于资产购置。另一方面，出于对明年通货膨胀的预期，以及对上海发展的长期看好，使得这些公司选择购置写字楼，来抵御通膨风险，并分享长期增值收益。"买方入市逐渐增多，明年写字楼交易量将出现提升”，明聪预测道，"增加的购买者，主要来自于经济复苏后重振扩张的内、外资企业；以及认为住宅价格上升空间有限，转而投资写字楼市场的人群。”

   在租赁市场上，因需求恢复和开发商加大推盘、作出价格让步等因素，写字楼租金下跌速率逐渐放缓，并开始呈现企稳迹象，大企业重返租赁市场并开始消化大面积物业，部分开发商也开始积极与业主议价。大企业向来被视为风向标，一旦重返租赁市场，将会带动配套中小企业的租赁需求上升。而开发商出现议价，也表明市场正由买方主导，向买、卖双方平衡所转变。

   目前，上海甲级写字楼的日租金水平普遍在7元/平米左右，而核心CBD的顶级写字楼，租金可高达十几元每平米。目前写字楼租赁的热点地区，主要集中于静安寺和陆家嘴等商圈。在静安寺商圈，4季度有SOHO东海广场推出，日租金水平为6元/平米。而在陆家嘴地区，某公司承租了环球金融中心8层楼面，总面积在3万平米，成为市场又一新热点。

 

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