全民买房时代行将结束 房地产业不败神话破灭

   房地产业不败神话已彻底终结。

在过去的10年，国人经历的最大泡沫不是998－6124点的A股盛宴，而是10年涨而不跌的房地产泡沫。房地产市场10年，时间不长，造富量大，史上罕见。

过去10年的赢利模式

1、杠杆

由于内地房地产业事实上走的是香港模式，故而我们的房地产交易，其本质是杠杆交易，或者可称为隐性期货交易。所以，当房价上涨时，资产的增值是虚幻的，因为通过杠杆放大了收益。

2、利率

在期货交易中，低廉的费率是一个极为重要的条件，这使得交易成本极低，并可通过频繁交易来扩大收益。在过去的10年中，贷款利率呈中间高两头低的态势，如此低息保证了投机房地产的低成本。

3、政策

过去10年是货币超发的10年，为泡沫的兴起提供了充足的弹药，房地产只是这一货币泡沫的主要载体。因为房地产业的产业链够长，可容量的泡沫够多，所以被游资作为炒作对象。另外，由于对房地产泡沫数次打而未压，使得房地产业一直没有经历真正意义上的调整。

   本轮调控政策的解读

1、调控的思路

在我们看来，房地产业目前就像是一个堰塞湖，水位高，水量大，直接泄洪有崩盘之虞。所以本轮调控的特点，是通过对房地产产业链的上、中、下游多点的精准切割，达到调控目的。在上游，缩减银行贷款；在中游，加大保障住房建设；在下游，制订多项交易政策形成阻拦。

2、调控的方向

财政部《2011年地方政府自行发债试点办法》将上海、浙江、广东、深圳列为地方政府自行发债试点。这一信号的发出，意味着地方政府的土地财政将向举债财政转变。房地产业大势已去，资金密集流向房地产业的趋势已发生逆转。地产业不仅不会再有黄金10年，而是将面对失落的10年。

3、保障房冲击波

如果保障房能严格执行准入机制的话，这批房源最多也只会冲击低端楼盘，事实上有资格买保障房的群体购买力有限，在整个楼市的占比是小众。真正买房的实力派，要么已手中有房，要么持币观望，故保障房对于中高档楼盘，以及整个楼市带来的冲击波是比较小的。

调控政策动了谁的奶酪

1、刚需

以结婚为目的买房的，学孟母三迁想买学区房创造学习条件的，赡养老人的等等这些刚需型，如果现价打个六折，相信会有不少人忍不住出手抄底的。但考虑到过往高杠杆赚大钱的思维大大地提高了人们的心理预期，也导致买房者不能正确地评估自身防御流动性紧缺的能力，故而不懂得降低财务杠杆的买房者会受到政策与房市趋势的双杀。

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