如写字楼市场饱和过剩

截至到三季度，非住宅累计可售面积已达410.24万平米，同比增长71.58%，创下了历史最高值，商业地产库存量首次超过商品住房，其中写字楼占据了相当比例，市场形势愈发严峻。

规划利好、配套落实、总价适中……

外围小户型商办成主力投资品

沪商业地产成交仍主要集中在外环外区域。写字楼外环外区域成交套数和成交面积在总成交额中的占比均超过50%；商铺外环外区域成交套数和成交面积甚至高达80%以上。但与商铺外环外区域成交占绝大多数份额不同，沪上内外环间写字楼成交量和外环外区域相差相对较小，并且内外环间写字楼成交近期回暖趋势明显。杨浦、嘉定、普陀位列沪写字楼成交”三甲"，小户型是成交主力。

近两个月，嘉定区写字楼成交持续活跃，一方面是受益于轨道交通

大大缩短了嘉定各区域到达市区的时间，另一方面则是嘉定区地处江苏和上海之间的特殊地理位置，以及上海汽车城规划、大虹桥枢纽规划等的利好辐射，另外还有一个重要因素，即在嘉定区成交最为活跃的楼盘多为小户型项目，例如上海江桥万达广场、底特律财富天地等。事实上，除嘉定区外，普陀、宝山、闵行等区域近期同样是以小户型写字楼为成交主力，例如宝山的绿地·国际设计广场、普陀的国盛中心、闵行的财富108广场等都是近期热销的小户型写字楼项目。

在政策依然处于敏感期、住宅调控可能继续深化的大形势下，小户型办公楼有其特殊的优势，总价低、回报率高、投资自用两相宜等，因此，小户型在新政导致的市场观望情绪浓厚的状态下依然能创造成交”神话"不足为奇。

供求不平，量价不稳，市场不均……

商办物业在风险里找转机

就在商业地产关注度直线上升的同时，另一个值得深思的背景是商办类物业市场在今年第三季度不论对比去年同期还是今年第二季度，都出现了量价齐跌的局面。

楼市通的数据显示：2010年第三季度，上海市商业类物业成交面积为51.3万平方米，同比去年同期下跌9.4%，环比第二季度下跌23.1%；均价11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，环比第二季度下跌10.7%。办公类物业成交面积为29.4万平方米，同比去年同期大跌53.9%，环比第二季度下跌23.3%；均价17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，环比第二季度下跌4.2%。”

这种局面的形成与中高端商办物业的成交乏力有较大关系。"究其原因，佑威市场研究部副主任陆骑麟分析到：以办公类物业为例，今年第三季度均价2万以上的办公类物业成交量仅为去年同期的三成水平，占总成交量的34%，而去年同期，这一比例达到了52%。另一方面，商办类物业在第三季度出现了明显的供过于求的状况，其中办公类物业的供求比甚至达到了1.8:1。外环以外的商办类项目在新增供应量中占据了较大比例，分别占据了办公类物业的67%和商业类物业的85%，远远高于去年同期的比例。”市区的商办类物业一方面受到可开发空间小的局限，另一方面这些项目逐渐提升的稀缺性使得越来越多的开发商倾向于只租不售。这客观上导致了外围项目在商办市场中所占的比重越来越大。"陆骑麟如是分析。

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