商业地产要瘦身，可减肥药不行

2016年，是中国房地产史上最丰收年。住宅价格涨势凶猛，多地轮番上演通宵排队买房、千人抢号戏码。但有人欢喜有人忧，住宅走俏映射下商业地产形势却不尽人意。

庞大的商业地产库存，已经到了为前期大规模投资买单的时候了。由于这些库存多分布在二三线城市，即使存在经济形势好转和出租公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍然需要长时间来消化。

满城尽是综合体

我国商业地产的库存到底有多少？从数据上看，去年办公楼和商业营业用房的待售面积不降反升。在主要的两个细分领域，去年办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。

据中国指数研究院统计，在写字楼市场，重庆、成都各季度空置率保持在40%左右的高位，沈阳前三季度空置率超过33%。一线城市因为需求量大形势稍好，但空置率依然高企，例如去年一季度上海核心区甲级写字楼市场整体空置率达到7.2%，非核心商圈空置率达9.1%，部分甚至更高。

购物中心扎堆开发与商业用地的集中出让相关

以购物中心来说，目前全国的购物中心大概在4000家左右，正在开发的还有7000家左右，到2025年多有，我们将有一万多家购物中心，已经远远超出人均的商业承受面积，三四线城市尤甚。从这个意义上说，三四线城市的消费者很幸福，他们享受着远超北上广的人均商业综合体面积。

而商业这几年放量太大，甚至还不是一个单纯的商业问题，这跟国家的宏观调控政策密切相关。比如购物中心近年来的扎堆开发，一定程度上就与商业用地的集中出让相关。

对开发商来说，土地出让时已经规划好的商业配套比例就是道绕不过去的槛。政府认为城市化进程就是要提高商业配比，纯住宅用地越来越少，土地出让基本都要求带商业。政府从商业项目中拿到了税收，也解决了就业问题；地产商成功卖出了房子；消费者有了更好的购物环境，这么好的买卖又有何值得杞人忧天？所以，开发商也不得不做。

在不少地方，万达商业地产的模式还存在着一大批追随者。但尴尬的是，万达模式如今已悄然远去，王健林已经公开宣布，万达商业要转型、要去地产化。而在商业地产发展过快的很多城市，区域内的商业地产项目已经远远供大于求。

商业地产犯了尴尬癌

不论政府还是开发商，似乎都没有想到一个问题：商业会不行么？

很多商业地产开发商都是住宅地产商转型过来，往往信奉现金为王的逻辑。所以，国内的商业地产模式以卖为主，商业部分大都起衬托作用，在通过写字楼和步行街的销售和租金收回投入后，真正潜下心做商业的企业少之又少。

但商业需要"养商”的过程，地产开发第一个月可能就能卖几个亿，而一个商业项目第一年的租金可能只有几千万。要做商业地产，首先要尊重商业的开发逻辑和养商周期，满足一个好故事，一个好产品，一个可实现的未来。销售型商业在开发之初就应该做到合理定位和设计规划，卖掉的商铺也需要统一管理，帮助好商户经营，将项目人气做热，租金做高，才能实现资产的增值效益。

但让人失望的是，国内多数商业地产的运营管理和招商团队并不专业，导致项目的投资价值受到很大限制。

商业地产供应过大，部分物业长期处于有价无市的状态。特别是古楼步行街部分，由于受电商冲击，招商工作存在较大困难，租金无法提高、出租率逐年下降。依靠传统的先开发后销售的盈利模式已经日益式微，而持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下已经举步维艰。

此外，商业环境的变化也不可小觑。中国已经成为全球最大的网络零售市场，网购的总量和人群的比例都是最高的，这对商业地产的开发而言是致命的打击。实体店人气不断下降，商户赚不到钱，部分物业长期处于有价无市的状态，租金无法提高，出租率也逐年下降。电商冲击之下，先开发后销售的传统盈利模式已经举步维艰。

"商改住”就能顺利转舵吗？

如何消化现有商业库存，各地也在出招。其中，"商改住”被视为调节市场供需结构的救命稻草。

去年6月，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中就提出，"允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”此后，各地也先后出台商改住细则，力推商业地产去库存。

官方政策给开发商们提供了一个合法"转舵”的机会。但值得注意的是，按照政策规定，商改住后只能出租，不能销售。土地使用年限依然不变，改变的仅仅是使用属性，以及水电气价格降低为居民生活标准。

限制条件太多，注定了这招去库存的象征意义大于实际。长期出租占用资金太多，出租费用连开发商的资金成本都不够。商业改住宅，除非是将土地使用年限同时变更为住宅的70年，且可以对外销售，才能迅速消化商业用房的库存。只能租不能出售的商改住，去库存效果不会明显。

但从另一个角度看，"商改住”也只是治标不治本。要解决商业地产去化顽疾，政府层面显然需要提高规划的层级。商办物业，无论是办公楼、商业中心还是营业用房，必须在城市规划中做到统一平衡，弹性规划，盘活存量。

而对于商业地产的运营者来说，这是最艰难、同时也是最好的时代。商业地产之困境，在于开发商们已经进入了一片惨烈的红海竞争。但也应该看到，红海中半是海水半是火焰，当很多开发商苦于买方市场的萎缩而招商成为极度难题时，一些优质的商业资产却在被多方资本抢食。中国的发展动力从城市化转向都市化，未来以商业地产为代表的产业地产将成为主流，只有重新回到商业最基本的逻辑，这个行业的白金时代才会真正开始。

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