“A级地段C级地点”：商用地产难解的怪圈

"地段、地段，还是地段！”这是一句流传于房地产业界的名言。可在现实生活中，这一"真理”未必屡试屡中、点石成金。在某个知名的商圈，仅仅只是相差几百米距离，或许就会出现"冰火两重天”的状况。回顾这几年的上海房地产投资市场，不少机构投资者眼中的香饽饽，到最后成了"烫手山芋”。"A级地段中的C级地点”成了一个难以解开的怪圈。

一街之隔便冷热不均

繁华的上海南京西路地段，以梅龙镇、中信泰富[20.25-2.41%]以及恒隆广场围绕而成的"金三角”区域人气旺盛。然而，仅仅只是转了个弯，吴江路的商业氛围已开始略显不足。再往里纵深几百米，四季坊更是冷清异常。

早先CBN记者曾独家报道过四季坊转让成功的消息，但经历两个月时间，从现场看到的情形来看，几乎没有任何改变。近一半的商铺铁门紧闭，有些品牌甚至连货物还没有完全撤离就已经停业了。在四季坊二层，一家服装店仍在独力支撑着。据店员介绍，由于生意太差，周边的商铺均已陆续关门。"实在是营收太低，无法负担租金。即便是生意不错的品牌鞋店，一天营业额也不过最多1万多元，无法继续经营。”店员不由发着牢骚。

同样的状况在上海商业的"钻石地段”淮海中路也在上演。自2005年摩根士丹利接手收购上海广场之后，虽经历多次整改，始终毫无起色。现已更名为无限度广场的这一商业项目，近期再次传出转让消息。"不过看的人多，想买的人少。”一位投资机构人士称。

淮海中路东段始终处于生意冷清的尴尬境地，从无限度广场往西行进，毗邻的金钟广场商场部分，自东方美莎惨淡撤离之后始终未能寻觅到合适租户；再往前，淮海商城的餐饮倒是红火，然而延续到力宝[2.52-3.08%]广场，再度出现略显沉寂的经营状况。与南面沿街各个商场的人气相比，形成了鲜明对比。

长期从事百货业的吴先生告诉CBN记者，一般而言，同一条街上总有几个聚集度高的商场会表现不错，如淮海路的百盛和巴黎春天百货、徐家汇的太平洋[15.55-2.51%]和港汇、南京西路的"梅泰恒”等。这些具有区域聚集效益且定位清晰的商场，自然而然会将人气夺走。"因为当消费者进入这些商场购物之后，对其他同类商场的购买能力和欲望会有所降低，其消费行为和习惯也会被这些人气百货所左右，从而截住了人流，以至于在同商圈其他路段的同业者的客流量明显减

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