写字楼换租需求集中释放的推动因素

   按照上海写字楼出租市场的规律，每年第四季度是租赁旺季，与以往有所不同的是，在2-3年租约到期、减少开支、企业扩租等多种因素推动下，不少企业主动或者被动从现租赁的写字楼另觅另外一栋写字楼继续租赁。

    由于不同区域的写字楼租金存在较大差异，一些承租能力较差的公司，在年底租约到期时，选择了租金较低的区域，减缓企业经营压力。每年重签租约都是调整租金的时候，但由于今年的租金涨幅超过50%，不少企业续租的租金几乎翻了一倍。由此催生出了不少趁着租约尚未到期另觅办公地点的"换租客”。业内人士表示，如果换租得当，一年可以省下十几万的租赁开支。

   另一方面，受2008年金融危机影响，当时不少企业压缩了规模，而现在正值其扩张期。此外，写字楼租约大多两三年一签，在两股力量作用下，今年的"换租潮"似乎来得要猛烈些。如果说节省办公开支是"换租”的一个重要原因，企业扩张则成为这股"换租潮”的一大推手。

   以小陆家嘴为例，有些租户借着租约到期机会，转入周边新落成的甲级写字楼，这也显示在当前市场环境下，新落成写字楼更具竞争力。通过进一步分析发现，当前采取扩张策略的多为内资金融机构，而他们的外资同行更多在保持面积不变的情况下换至新近入市的大楼。尽管短期内外围经济对小陆家嘴区域的写字楼需求仍会产生一定影响，相信随着时间的推移，会有更多金融领域的租户入驻陆家嘴或在陆家嘴增加使用面积。

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